Può capitare a tutti di dover eseguire il cambio di destinazione d’uso di un’immobile o di un singolo appartamento. Questo tipo di prassi si deve seguire nel caso in cui si intenda modificare l’utilizzo di un immobile da poco acquistato, in quanto si modificano le proprie intenzioni in merito. Spesso capita di ricorrere al cambio destinazione d’uso roma nel caso in cui si ottenga un immobile in eredità. In pratica si effettua questo tipo di cambio quando un immobile accatastato come abitazione si intende utilizzare come ufficio, o come luogo di accoglienza.

I primi passi

Prima di valutare l’eventualità di effettuare un cambio di destinazione d’uso occorre accertarsi che tale modifica sia possibile. In ogni Comune italiano infatti esiste un Piano Regolatore, che indica la destinazione d’uso possibile in ogni singolo lotto del territorio. Si posso in genere evidenziare zone adibite a parco, altre in cui è possibile costruire immobili di tipo residenziale, altre ancora con destinazione d’uso industriale o commerciale. Se la modifica d’uso che intendiamo effettuare non è contemplata dal Piano Regolatore dovremo richiedere al comune una modifica dello stesso, che non necessariamente potrà essere accettata. Nel caso in cui la modifica sia possibile dovremo verificare quali siano le eventuali opere edilizie da realizzare.

Si deve tener presente anche il fatto che i regolamenti di alcuni condomìni, all'interno delle loro clausole, vietino espressamente la modifica della destinazione d'uso di un immobile presente nella struttura. Tali clausole e relative restrizioni risultano valide solo se fanno parte di un regolamento di tipo contrattuale, quindi approvato all'unanimità da tutti i condòmini. Eventuali limitazioni, invece, non risultano valide se questo è stato approvato solo a maggioranza.

Se, come detto, esistono clausole di questo genere, prima di ogni intervento di cambio di destinazione d'uso, non solo si deve attendere il parere favorevole del Comune, ma si richiede anche quello positivo preventivo dell'assemblea condominiale. Ottenute le indispensabili autorizzazioni, si potrà procedere quindi agli interventi, che inevitabilmente determineranno anche un cambio di categoria catastale del locale oggetto degli stessi.

I regolamenti edilizi

Quando si parla di destinazione d’uso di un immobile si definiscono non solo gli scopi per cui si può utilizzare l’edificio, ma anche quali devono essere le dotazioni principali che dovrà possedere. Per fare un esempio, in una zona residenziale gli immobili dovranno essere dotati di collegamenti alle reti di fornitura dei servizi, così come di locali adibiti a servizi igienici e altri adibiti alla preparazione dei cibi, con specifiche tecniche particolari, diverse da Comune a Comune. Se si intende modificare l’uso di un’abitazione o di un qualsiasi immobile è chiaro che è possibile si debba intervenire sulle dotazioni igieniche e sugli impianti e su altri elementi strutturali. In casi come questi sarà anche necessario richiedere al Comune il Permesso di Costruire. Se invece l’immobile soggetto a cambio di destinazione d’uso non necessita di alcun tipo di opera edile è possibile sfruttare la SCIA o la DIA, a seconda delle disposizioni del singolo Comune.

Elemento importante risulta essere anche l'ubicazione della struttura oggetto di lavori. Infatti, nei centri storici, qualsiasi mutamento d'uso di un immobile richiede che esso sia compatibile con gli elementi strutturali, tipologici e formali della costruzione edilizia e con quanto previsto dall'eventuale Piano Regolatore cittadino.

Quanto costa

I costi per il cambio di destinazione d’uso sono molto variabili e dipendono da una serie di fattori, tra cui la reale differenza tra la destinazione d’uso prima e dopo l’intervento. Si devono infatti considerare anche le spese da affrontare per le modifiche dell’edificio, che possono essere decisamente molto importanti. Per quanto riguarda invece le spese da sostenere a livello burocratico si dovrà richiedere l’eventuale Permesso per Costruire o la documentazione che riguarda l’inizio delle attività. Per tali scopi si dovrà contattare un professionista che si preoccuperà di produrre le documentazioni necessarie. Oltre a questo il Comune richiederà gli oneri di urbanizzazione, ma solo nel caso in cui le modifiche alla destinazione d’uso portino ad un maggior carico urbanistico effettivo. Ad esempio questo avviene nel caso in cui un edificio di tipo residenziale si vuole modificare per farlo diventare un ufficio, o un edificio di tipo ricettivo.

Cambio destinazione d’uso, l’evoluzione del corso degli anni

In una nota il Consiglio di Stato ha spiegato che, almeno inizialmente, quella che era la Legge 47/1985 aveva il compito di stabilire la necessità di richiedere la concessione edilizia solo nei casi di mutamento della destinazione d’uso solo ed esclusivamente se vi erano delle variazioni nell’effettivo utilizzo dell’immobile senza che lo stesso subisse delle modifiche strutturali di rilievo. In altre parole un qualsiasi appartamento, un qualsiasi ufficio o un qualsiasi garage poteva tranquillamente prestarsi a qualsiasi altra destinazione d’uso a patto e condizione che venissero rispettati gli standard previsti dal DM 144/1968 e che non vi fossero alterazioni alcune dal punto di vista strutturale.

In seguito il Dpr 270/2000 stabiliva che per gli studi medici poteva esser fatta richiesta di destinazione abitativa purché fossero presenti dei locali appositi dedicati solo a tale fine.

L’anno successivo, con il testo unico dell’edilizia ovvero il Dpr 380/2001 l’effettiva attenzione è stata catalizzata sulle modifiche strutturali e sulle conseguenze riportate dal carico urbanistico con il cambio di destinazione d’uso.

Tale riforma è rimasta in vigore fino al 20017 quando la Legge 96/2017 meglio ribattezzata e conosciuta come Manovrina del 2017 la quale ammetteva modifiche con il fine di restaurare, risanare e quindi conservare gli immobili (con annessi cambi di destinazione d’uso) ‘’ “purché compatibile con gli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo edilizio e con le previsioni dello strumento urbanistico generale e dei relativi piani attuativi”.

Esistono comunque dei casi dove viene ammesso il cambio di destinazione d’uso in condizioni particolari. I giudici, infatti, in merito ad alcune controversie nate a causa dei dinieghi imposti dalla Polizia Municipale che ne impedivano il regolare cambio di destinazione d’uso di un immobile.
Il Cds, infatti, ha stabilito che se un immobile destinato ad eventuali attività professionali possa supporre un traffico di persone e clienti merita il cambio di destinazione d’uso. Così facendo, infatti, l’immobile risulterebbe esser maggiormente ‘sfruttato’ un quanto il suo carico urbanistico sarebbe nettamente superiore.





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