Il valore immobiliare prende in considerazione diversi aspetti dell’immobile da stimare che si basano anche sulla distinzione tra valore di mercato e valore catastale. Il primo serve per definire il prezzo di un immobile sul mercato, il secondo – chiamato anche valore fiscale - serve per determinare il calcolo delle imposte sul patrimonio immobiliare. Per il calcolo di entrambi i valori vi sono formule ben precise che si basano su coefficienti variabili (dall’area geografica, allo stato di conservazione dell’immobile, alla posizione rispetto ai centri urbani) definiti dall’ultima riforma del catasto che risale agli inizi degli anni ’90 del secolo scorso.

Cos’è il valore di mercato e come si calcola il prezzo di un’abitazione

Il valore di mercato è il prezzo stimato per un immobile posto in vendita stabilito in base alle quotazioni del momento senza condizionamenti esterni e all’attività di marketing. La formula per determinarne la stima è:

superficie commerciale X quotazione al m2 X coefficiente di merito = valore di mercato.

Questa formula serve per determinare il valore dell’immobile sia per la vendita che per la locazione. Ovviamente occorre avere le giuste competenze e operatori qualificati per eseguire le stime immobiliari. Il punto di riferimento ampiamente riconosciuto dagli addetti ai lavori è il Codice delle Valutazioni Immobiliari (o Italian Property Valuation Standard). Tra gli elementi del calcolo vi è il coefficiente di merito che a sua volta si calcola in base alle condizioni dell’immobile e alla tipologia contrattuale.

Quali sono i coefficienti di merito per la stima immobiliare

Le variabili da prendere in considerazione sono molte, per cui è opportuno procedere schematicamente per gradi. I dati da considerare riguardano:

  1. lo stato locativo;
  2. il piano;
  3. lo stato di conservazione;
  4. luminosità;
  5. esposizione e vista;
  6. età dell’edificio.

Lo stato locativo si riferisce all’immobile se messo in vendita o in locazione. Le abitazioni libere poste in vendita hanno un coefficiente di merito del 100%. Le abitazioni poste in affitto a canone libero e per una durata contrattuale quadriennale riportano un coefficiente di -20%; mentre le abitazioni poste in locazione per periodi brevi o stagionalmente, il coefficiente è del -5%.

Il piano in cui è posto l’immobile determina i seguenti coefficienti di merito:

  • seminterrato: con ascensore – 25%, senza ascensore – 25%;
  • pianto terra o rialzato: -10% con e senza ascensore, -20% con e senza ascensore e giardino;
  • piano 1°: - 10% con e senza ascensore;
  • piano 2°: -3% con ascensore, - 15% senza ascensore;
  • piano 3°: 0 % con ascensore, - 20% senza ascensore;
  • piano superiori al 3°: +5% con ascensore, - 30% senza ascensore;
  • ultimo piano: +10% con ascensore, - 30% senza ascensore;
  • attico: + 20 % con ascensore, - 20% senza ascensore.

Lo stato di conservazione determina i seguenti coefficienti di merito:

  • da ristrutturare: -10%;
  • buono stato: 0%;
  • Ristrutturato: + 5%;
  • Finemente ristrutturato: + 10%;
  • Nuova costruzione: +10%.

Anche la luminosità gioca un valore importante nella definizione del coefficiente di merito da applicare al calcolo della stima, in particolare:

  • Molto luminoso: ovvero con soleggia tura diretta presente durante l’intero arco della giornata = +10%;
  • Luminoso: vale a dire la luce del sole diretta è presente per buona parte del giorno = +5%;
  • Mediamente luminoso: con la luce del sole diretta solo per una parte del giorno = 0%;
  • Poco luminoso: l’immobile è soleggiato solo per poco tempo al giorno o assente = -5%.

Collegato alla luminosità è l’elemento dell’esposizione e vista dell’immobile che determina i seguenti coefficienti:

  • Esposizione esterna panoramica: +10%;
  • Esposizione e vista esterna: +5%;
  • Esposizione mista: 0%;
  • Esposizione interna: -5%
  • Esposizione e vista completamente interna: -10%.

L’età dell’edificio in cui è collocato l’immobile conta nella misura seguente:

  • Da 1 a 20 anni: 0% se in ottimo stato o normale, -5% se in uno stato scadente;
  • Da 20 a 40 anni: +5% se in ottimo stato, 0% se normale, -10% se scadente/fatiscente;
  • Oltre 40 anni: +10% se in ottimo stato, 0% se normale, - 15% se scadente.

Ulteriore variabile da considerare è la presenza o meno del riscaldamento: se è autonomo il coefficiente di merito sale al +5%, se centralizzato è dello 0%, centralizzato con contabilizzatore +2%, se il riscaldamento è assente, il merito scende al -5%.

Come si calcola il valore catastale

Il valore catastale o fiscale è quello che determina il calcolo delle imposte immobiliari, quali le imposte di successione, quelle di donazione, le imposte di registro e ipotecarie (nel caso di acquisto di immobile a uso abitativo con le pertinenze relative), l’IMU, la TARI e così via. In base al valore catastale si applica il meccanismo della valutazione automatica che di fatto impedisce all’Ufficio del Registro di procedere agli accertamenti di valore qualora quest’ultimo sia dichiarato in misura pari o superiore al reddito risultante in catasto in caso di immobile iscritto con attribuzione di rendita.

La formula per determinare il valore catastale si compone come segue:

rendita catastale (come indicata nella visura) rivalutata al 5% X coefficiente catastale (stabilito per legge entro un minimo e un massimo e basato sulla categoria catastale dell’immobile).

Le categorie catastali degli immobili sono suddivise nel modo seguente:

  • A (immobili a destinazione ordinaria): all’interno della quale rientrano le abitazioni di categoria A2 (principale o prima casa) il cui moltiplicatore di coefficiente è 115,5. Categorie A1, A7, A8 intese come abitazioni secondarie (2° casa), signorili o di lusso = 126. A10 (Uffici e studi privati) il cui moltiplicatore è 63.
  • B (immobili a uso collettivo: moltiplicatore è pari a 176,4;
  • C (immobili commerciali e pertinenze): suddivisi in C1 (negozi) con moltiplicatore pari a 42,84 e altre categorie catastali C con moltiplicatore 126.
  • D (immobili a destinazione speciale): il moltiplicatore è 63;
  • E (immobili a destinazione particolare) : 42,84;
  • Terreni non edificabili, agricoli e non: con moltiplicatore pari a 122,50.

In caso di vendita o passaggi di proprietà di immobili non censiti, si può applicare una rendita presunta avvalendosi del dispositivo di legge, art. 12 D.L. n. 70/1988 convertito in Legge n. 154/1988. La rendita presunta attribuita viene notificata presso l’Agenzia del Territorio; qualora il valore attribuito sia superiore a quello dichiarato dal contribuente, quest’ultimo dovrà versare la differenza e le relative imposte dovute sui calcoli degli interessi a partire dalla data di registrazione dell’atto di acquisto o trasferimento della proprietà non censita.

La proposta di Riforma del Catasto

I tentativi di riforma catastale sono stati almeno due dal 1990: nel 1999 e nel 2006. Un ultimo tentativo è stato fatto con il NADEF 2020, la Nota di aggiornamento del programma di bilancio. Le riforme non sono mai state perfezionate perché una tale riforma sarebbe stato l’equivalente di un sovraccarico fiscale ingente sui contribuenti (si stima quasi 40 miliardi di imposte sulla casa generate a vario titolo dal riordino e ricognizione di oltre 60 milioni di unità immobiliari).

La proposta del 2006 prevedeva il ritocco dei coefficienti e l’applicazione di un nuovo algoritmo pur lasciando gli elementi fondamentali del calcolo: la ripartizione del territorio in micro-aree; la riorganizzazione dei sistema in base alla suddivisione per vani, classi e categorie e l’individuazione di immobili –tipo su cui applicare l’algoritmo in grado di personalizzare il valore patrimoniale. La proposta di riforma, appunto, introduceva il concetto di valore patrimoniale da calcolare a partire dal valore di mercato rilevato dall’OMI, l’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio a cui aggiungere il valore catastale e tutti i coefficienti di merito. L’insieme dei valori genera un calcolo algoritmico che influenza sostanzialmente la stima finale del’immobile, sostituendo alla metodologia deterministica tradizionale, un sistema estimativo basato su metodi statistico-matematici. Per ottenere un risultato così “scientifico”, matematicamente applicabile e automatizzabile a tutte le tipologie immobiliari occorrerebbe attribuire a ciascun immobile delle determinate caratteristiche tecniche quantificabili con valori numerici. Un’impresa titanica. La riforma del catasto è un tema ampio che prima o poi l’Italia dovrà affrontare per rispettare i parametri europei imposti in materia e per una questione di equità.





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