Il cortile condominiale, sempre tramite delibera e maggioranza di assemblea, viene spesso adibito a diversi usi. Uno degli utilizzi più comuni del cortile di condominio è sicuramente quello di usare parte di esso come parcheggio condominiale.

Il parcheggio condominiale è infatti libero ed è possibile parcheggiare il proprio autoveicolo nel cortile. È possibile vietare l'utilizzo del cortile per il parcheggio condominiale, solo se è previsto da un regolamento contrattuale o se c'è un accordo al quale abbiano aderito tutti i condomini, secondo quanto previsto dalla normativa n,. 1547 della Corte di Cassazione del 21 gennaio 2009.

L'assemblea di condominio e i posti auto

Il parcheggio condominiale può essere di differenti tipologie. Si sottolinea innanzitutto che la Legge 765 del 1967 impone che tutti gli edifici costruiti da quel momento in poi devono assolutamente prevedere degli spazi da adibire a condominio. Tuttavia questa è stata, sino a tempi recenti, l'unica legge univoca sull'argomento visto che la Cassazione si è più volte pronunciata su vari aspetti della questione in maniera sempre contraddittoria.

Parlando quindi delle tipologie, è possibile individuare i box auto, i parcheggi delimitati da strisce e i parcheggi liberi.
La natura di questi dipende ovviamente dalle direttive stabilite in fase di costruzione anche se nulla vieta all'assemblea, in vista dei nuovi poteri che la Riforma del Condominio le ha concesso, di modificare gli spazi comuni come ritiene più opportuno.

Per utilizzare il cortile a parcheggio condominiale, infatti, è comunque necessario il voto favorevole della maggioranza dei condomini che partecipano all'assemblea, in rappresentanza di almeno 667 millesimi.
Se invece si intende realizzare un parcheggio condominiale in un'area destinata a parco giardino serve l'unanimità di tutti i condomini che abitano all'interno del palazzo con cortile, secondo normativa n. 4922 della Corte di Cassazione del 14 novembre 1977.

L'importante è che tutti i condomini abbia gli stessi diritti sul posto auto. Secondo un recente pronunciamento – sentenza n. 12486 del 19 luglio 2012 – è infatti assolutamente legittimo un uso turnario del parcheggio, visto che l'uso viene comunque distribuito in maniera uguale fra i condomini seppure in diversi momenti.

parcheggio

Quello del parcheggio condominiale è infatti un problema molto comune riscontrato nelle liti fra condomini. Sicuramente dev'essere l'amministratore a preoccuparsi di una giusta divisione che eviti simili fraintendimenti, predisponendo turni (che siano settimanali, mensili o bimensili) che non tengano conto solo dei millesimi ma delle situazioni dei nuclei abitativi; ad esempio, sarebbe poco accettata una situazione in cui ad un condomino vengono concessi tre posti auto su dieci solo perché possiede un appartamento più grande rispetto gli altri.

Se l'area è troppo piccola per posteggiare le vetture?

Qualora la superficie da adibire a questo scopo fosse troppo piccola per contenere tutti i veicoli dei condomini, l'assemblea può deliberare a maggioranza l'aumento dei posti auto È importante che nell'assemblea si raggiunga la maggioranza dei partecipanti e il voto favorevole di almeno i 2/3 del millesimi. Se questo avviene, sarà possibile modificare la destinazione d'uso di uno spazio comune oppure creare ex novo nuovi spazi da adibire a parcheggi; in questo caso è possibile che si stabiliscano dei turni e si imponga il pagamento di un corrispettivo.

I condomini titolari di una caratura millesimale minima non possono essere esclusi dall'uso del parcheggio; in questi casi è unicamente possibile bilanciare la durata di utilizzo in base ai millesimi posseduti dal condomino.

In mancanza di un divieto, il condomino può altresì utilizzare il parcheggio condominiale anche per altri veicoli, che non siano auto come: roulotte, caravan, autocisterna ecc. Il divieto di sostare nell'area condominiale può invece essere deliberato con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi.

Il divieto di parcheggio condominiale previsto da un regolamento contrattuale, può infine essere abrogato con il consenso unanime dei condomini, espresso per iscritto e trascritto presso l'Agenzia del Territorio, al fine di renderlo opponibile ai terzi acquirenti dell'unità immobiliare (Cassazione 18/04/2002 n. 5626).

La legge dell’usucapione vale anche per il parcheggio condominiale?

Immagine per Parcheggio condominiale

Per quanto riguarda il posto auto in un parcheggio condominiale, come regola generale, esso non si può assegnare a vita ad un determinato condomino. Infatti, il posto auto è un bene comune valido per tutti i condomini e del quale ad ognuno spetta il medesimo godimento. sei l'assegnazione del posto auto a tempo indeterminato all'interno di un parcheggio condominiale viene approvata all'unanimità durante un’assemblea condominiale allora si può fare un'eccezione.

Ma cosa accade se invece stiamo parlando di usucapione? Spieghiamoci meglio: se un condomino parcheggia nello stesso posto auto la propria macchina per vent’anni consecutivi, si possono verificare due ipotesi, che andremo a spiegare nel dettaglio:

  • la prima ipotesi riguarda la possibilità di diventare proprietari del suddetto posto auto per usucapione ma solamente qualora quell’area sia privata e non sia destinata all'utilizzo pubblico;
  • la seconda motivazione in cui si può esercitare l’usucapione è che il posto auto, negli anni, sia diventato esclusivo mediante cancelli o sbarre che abbiano vietato agli altri condomini il suo utilizzo.

Quando il parcheggio condominiale è a uso pubblico

Esistono dei casi in cui il parcheggio condominiale è a uso pubblico e ogni posto auto può essere utilizzato sia dai residenti che da chi si trova di passaggio. la regola che vale per queste automobili e che esse devono essere in possesso di regolare assicurazione auto e che non si può parcheggiare un'auto che si voglia abbandonare.

Nei casi in cui disponiate di un posto auto all'interno di un parcheggio condominiale ad uso pubblico, lo stesso condominio potrà prendere la decisione di affidare la gestione del suddetto parcheggio al Comune della vostra città, il quale potrà scegliere di imporre alcune regole per il suo utilizzo:

  • l'uso di un disco orario;
  • il divieto di parcheggiare nelle ore in cui avviene la pulizia della via;
  • il pagamento per il parcheggio.

Se avete bisogno di sapere se il vostro parcheggio condominiale sia ad uso pubblico oppure privato vi basterà semplicemente richiedere una visura al catasto della vostra città.

 

L'articolo è stato scritto dalla Redazione di ElaMedia Group

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