Le statistiche rivelano che gli italiani che acquistano una casa ricorrono – nell’80% dei casi – al mutuo.  Quando si decide di comprare casa affidandosi alla possibilità di accendere un mutuo si commette spesso l’errore di sottovalutare la propria capacità di mutuo-acquisto vale a dire l’importo massimo che una banca è disposta ad erogare in base alle garanzie e condizioni del richiedente. Le previsioni di borsa indicano tassi di mutuo – sia fissi che variabili – favorevoli, un trend che dura da diversi anni ma che potrebbe cambiare in qualsiasi momento.

Mutui per la casa ai minimi storici

L’importo medio del prestito del mutuo erogato dagli istituti di credito in Italia si attesta sui 120 mila euro per una durata di 20 o 25 anni. Si tratta del contratto finanziario più importante della vita che richiede un’analisi approfondita prima di intraprendere una qualsiasi scelta. L’accensione del mutuo non richiede grandi doti di conoscenza finanziaria, ma approcciarsi al prestito ipotecario senza sapere nulla delle dinamiche che lo sostengono è comunque da incoscienti: i tassi, l’inflazione, le insidie nascoste nei cosiddetti costi accessori possono avere un costo ben più gravoso sul lungo periodo. Il mutuo è un contratto a leva finanziaria vale a dire con un debito che si contrae per un lungo periodo entro il quale qualsiasi interferenza o crisi sortisce un effetto moltiplicatore del rischio. L’informazione consapevole è il primo passo verso una scelta più rigorosa e rispettosa di sé e delle proprie risorse finanziarie.

Una delle prime cose di cui informarsi è il tasso di interesse applicato sul prestito. Prima di questo, occorre conoscere la distinzione tra tassi variabili e fissi.

  • Il tasso variabile, come il termine stesso indica, è legato alle oscillazioni dei mercati finanziari e ciò implica che la rata mensile varia aumentando o diminuendo a seconda delle fluttuazioni.
  • Il tasso fisso, invece, è un rateo concordato con la banca che congela la rata mensile per tutto il periodo del piano di ammortamento.

Il tasso del mutuo – sia variabile che fisso – si calcola in base a due elementi:

  • Lo spread scelto dalla banca, ovvero il differenziale o margine di profitto che la banca applica per coprire i costi di finanziamento
  • Inflazione, un elemento indipendente dalle scelte dell’istituto di credito e che segue l’andamento del costo del denaro e dei tassi presenti sui mercati finanziari.

Il mutuo variabile è agganciato agli indici Euribor – a 1 o 3 mesi – oppure al tasso di riferimento della BCE (Banca Centrale Europea). Il mutuo a tasso fisso è agganciato all’indice Eurirs – da 1 a 50 anni – corrispondente alla durata del mutuo richiesto. Le quotazioni degli indici Euribor e Eurirs variano ogni giorno in base all’andamento dell’economia e possono cambiare le aspettative di evoluzione del costo del denaro, rendendo di fatto impossibile fare qualsiasi analisi previsionale sull’andamento dei tassi sui mutui. La cosa certa che si può dire è che nell’ultimo decennio – dal 2010, successivamente alla crisi finanziaria del 2008 – il mercato immobiliare è rimasto bloccato, con i prezzi degli immobili in Italia piuttosto alti che hanno di fatto congelato ogni aspirazione di investire nel mattone, ma dal 2016 si è registrato una riduzione dei tassi di interesse sui mutui e un conseguente calo dei prezzi degli immobili che hanno sollecitato congiuntamente una ripresa del mercato immobiliare con un incremento delle vendite e un aumento delle richieste di mutui con tassi sia variabili che fissi ai minimi storici.

Andamento e previsioni sui tassi di interesse dei mutui

Considerando l’attuale periodo storico che registra un costo del denaro con livelli bassi e di conseguenza con tassi di interesse minimi, la previsione sul breve periodo per i primi mesi del 2020 si attiene su una sostanziale stabilità. L’andamento dei tassi di riferimento EURIBOR a 3 mesi è stabile, sebbene nell’ultimo trimestre 2019, si è assistito a un lieve aumento che induce molti fruitori a prediligere la scelta del tasso fisso. La BCE nei sui rapporti previsionali sostiene che i tassi di interesse rimarranno bassi a lungo per stimolare l’economia in genere. L’indice EURIRS di riferimento per i mutui a tasso fisso ha registrato un ulteriore calo, quasi dimezzandosi, pertanto è andato a compensare l’impennata dello spread applicato dagli istituti bancari, riuscendo così a mantenere sostanzialmente fermo il valore del tasso finale. In ultima analisi, si prevede che sia i tassi variabili che fissi resteranno ancora bassi e sotto controllo nel prossimo periodo. La predilezione verso un mutuo a tasso variabile tendenzialmente mette al riparo dai rischi di inflazione di un prossimo futuro o – seppur con un costo del denaro inflazionato – la rata nel tempo costante rende più sopportabile l’onere contratto.

Chi ha contratto un mutuo negli anni precedenti con tassi di interesse compresi tra il 2% e il 3%, potrebbe, tuttavia, valutare la possibilità di richiedere una surroga (vale a dire un rinnovo/aggiornamento di stipula del mutuo che si può richiedere tutte le volte che si desidera) approfittando dei tassi che – nella stima dei prossimi 5 anni - sono nell’ordine dello 0,6% medio per il fisso e dell’1% per il variabile. L’obiettivo è adeguare la rata mensile all’andamento degli indici di mercato e ridurre il tempo o l’ammontare della rata stessa.





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