Affitto a canone libero: cosa significa? Scopri le caratteristiche

L'affitto a canone libero dura formalmente 4 anni, ma nella maggioranza dei casi, arriva fino agli 8. In caso di mancanza di disdetta motivata da precise ragioni imposte dalla legge, il periodo di locazione è infatti automaticamente rinnovato, per la prima volta, di altri 4 anni.

Cosa significa "canone libero?"

Il canone è completamente libero e, di fatto, deciso dal proprietario; viene quindi determinato dal mercato. Il deposito cauzionale (massimo tre mesi di canone anticipato) avviene alla firma del contratto di affitto a canone libero; sulla cauzione il proprietario dovrà versare ogni anno all'inquilino un interesse pari al tasso legale.

Le spese di registrazione saranno pagate, salvo diversi accordi, al 50 % tra inquilino e proprietario.

Il canone non può però essere incrementato nel corso della locazione, se non secondo regole di adeguamento già previste nel contratto; l'alternativa, molto rara, è la risoluzione da parte di entrambi del contratto in corso e la stipula di un nuovo contratto.

Legge di riforma delle locazioni

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La legge di riforma delle locazioni (n. 431/98) ha abrogato l'articolo 24 della legge sull'equo canone, che prevedeva l'adeguamento del canone in misura pari al 75% dell’indice Istat del costo della vita; se quindi nel contratto di affitto a canone libero non è previsto alcun tipo di aggiornamento, l'incremento periodico non è dovuto, se invece è contemplato, si applica.

Disdetta del contratto di affitto a canone libero

La disdetta del contratto di affitto a canone libero va inviata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto, tramite raccomandata.

Se il proprietario intende interrompere il contratto alla prima scadenza quadriennale, deve motivare la cosa.
Se l'inquilino intende andarsene prima della scadenza contrattuale, può farlo solo se riesce a dimostrare che ha gravi ragioni: trasferimento in un'altra città; impossibilità economiche sopravvenute; acquisto di un immobile. La disdetta anticipata dell’inquilino può essere esclusa nel contratto; il rinnovo del contratto alle stesse condizioni è automatico, se non c’è disdetta.

Novitá

La Legge di Bilancio 2021 ha portato alcune novitá per quanto riguarda la tassazione relativa alla cosiddetta "Cedolare Secca", a cui puó aderire anche il proprietario di un immobile in affitto a canone libero. In particolare, questa novitá tende a limitare i casi in cui si applica la tassazione del 21% relativamente ad affitti di breve durata. In pratica, si potrá scegliere di aderire alla cedolare secca per un numero limitato di appartamenti, cioé fino a quattro. Superata tale quota si presumerá un'attivitá imprenditoriale e pertanto vi sará l'assoggettamento del reddito all'Irpef.

Esiste anche un'altra novitá di rilievo per il pagamento della cedolare secca, anche per chi dà casa in affitto a canone libero: l'acconto, che sino al 2020 era pari al 95%, invece dal 2021 passa al 100% dell'imposta dovuta per l'anno precedente. Per quanto riguarda il resto delle modalitá di adesione alla cedolare secca e i casi in essa si applica in maniera differenziata, non hanno visto alcuna modifica e pertanto rimangono inalterati anche per l'anno 2021 e sia per l'affitto a canone libero (al 21%) che quello con canone concordato (al 10%).

Comunque, dopo aver spiegato cosa significa un affitto a canone libero, ricordiamo in sintesi cos'è la cedolare secca e in quali casi si puó aderire a questa tassazione agevolata riguardante gli immobili in affitto, ai fini abitativi. La cedolare secca è un nuovo regime di tassazione che va a sostituire l'Irpef sul reddito di origine fondiaria, derivato dalla locazione di uno o piú immobili. Oltre che all'Irpef, come detto, tale regime sostituisce anche le imposte di registro e di bollo, come anche le addizionali.

Affitto a canone libero

Per quei proprietari che aderiscono alla cedolare secca è possibile optare tra un regime al 21% per contratti d'affitto a canone libero oppure al 10% per quelli a canone concordato. L'applicazione della tassazione prescelta non è automatica, ma risulta subordinata all'esercizio di tale opzione al momento della registrazione del contratto stesso. Questo regime agevolato si applica alle unitá immobiliari delle categorie catastali che vanno dall'A-1 all'A-11 e relative pertinenze, locate per un uso abitativo.

Speriamo che il nostro articolo sull'affitto a canone libero vi sia stato utile.

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