Con 10 miliardi di tagli sulle agevolazioni fiscali per la prima abitazione la manovra finanziaria va a colpire praticamente tutti: dal proprietario che intende ristrutturare l’abitato all’affittuario.
Menu di navigazione dell'articolo
- La normativa sull’affitto della prima casa e sull'IMU
- Il contratto di locazione e l'agenzia delle entrate: meno costi rispetto all'acquisto immobiliare?
- Affittare la prima casa: l’evasione sulla locazione
- Leasing prima casa: di cosa si tratta e come funziona?
Dopo aver parlato del contratto di locazione a canone agevolato e dell'affitto a canone libero, in questo articolo parleremo di contratti di locazione della prima casa e se, quanti l’abbiano stipulato potranno ancora contare su questi privilegi.
La normativa sull’affitto della prima casa e sull'IMU
Come detto, la locazione della prima casa non ne fa cadere i benefici: secondo quanto sancito dalle Circolari della Direzione Centrale Normativa e Contenzioso n. 38 del 12 agosto 2005, 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994, non è obbligatorio vivere nelle abitazioni segnate come prime case e queste ultime possono anche essere date in affitto.
Quando registrare un immobile come prima casa acquistata con agevolazioni
Perché si possa fare una locazione della prima casa, essa deve essere registrata come tale nell’osservanza dei seguenti requisiti:
- indipendentemente dalla categoria catastale, l’edificio non può avere le caratteristiche di casa di lusso;
- la casa deve essere nel medesimo Comune di residenza dell’intestatario o dove esso svolge le proprie occupazioni;
- nel caso in cui il possessore si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro, l’immobile deve essere collocato nel comune dove ha sede l’attività da cui dipende;
- nel caso in cui il cittadino sia iscritto all’anagrafe degli italiani residenti all’estero, la casa può essere ubicata in qualsiasi comune italiano.
Affittare la prima casa: il decadimento dei requisiti dopo 5 anni
Oltre ai requisiti necessari per registrare l’immobile come prima casa (e quindi per stipulare un contratto di locazione sulla prima casa) ve ne sono altri retroattivi che, se non osservati, determinano il decadimento dei privilegi fiscali.
Le agevolazioni vengono perse quando:
- è avvenuta la vendita dell’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dal suo acquisto, avvenuto usufruendo degli sgravi fiscali, salvo non se ne compri una nuova entro un anno;
- sia stata resa una falsa dichiarazione nell’atto di acquisto del bene;
- il non aver fatto il cambio di residenza nei termini fissati.
Le conseguenze di tali comportamenti sono il pagamento ordinario delle tasse, un incremento del 30% delle imposte dovute e il pagamento di una penale.
Il contratto di locazione e l'agenzia delle entrate: meno costi rispetto all'acquisto immobiliare?
A causa dei costi delle case che stanno diventando sempre più insostenibili per la maggior parte dei cittadini, molte persone sono costrette a vivere in affitto e non poter vivere in una casa propria. Le regole vigenti in materia sono parecchie e ci si districa dentro un sistema di leggi e normative complicate ed elaborate.
In principio si può comunque dire che si parla di affitto quando c’è in oggetto un bene produttivo e si può dividere la locazione in due tipologie: ad uso commerciale e ad uso abitativo.
Sia il Locatore (ossia il venditore) che il locatario (ossia l’inquilino) sono tenuti a rispettare degli obblighi: per il locatore si parla di consegnare il bene in buono stato e garantirne la pacifica vivibilità mentre l’inquilino deve rispettare i canoni d’affitto dell’immobile e mantenere in cura la casa.
Per la durata del contratto di locazione, il codice civile prevede una durata massima di 30 anni ma si deve scendere nel particolare dividendo gli immobili tra quelli ad uso abitativo e quelli non ad uso abitativo in cui sono spiegati dettagliatamente i termini specifici del contratto.
Offerte Rent to Buy
Ultimamente, per la crisi del settore immobiliare, si sta diffondendo un’altra tendenza riguardo l’affitto, che rientra nella categoria delle offerte rent to buy.
Si tratta di un affitto ponte verso l’acquisto: chi vuole comprare una casa, sottoscrive un contratto preliminare anticipando una cifra tra il 5-6% del costo totale. Successivamente inizia a vivere nella casa con un normale contratto d’affitto o di locazione; la durata del contratto è di quattro anni con un canone d’affitto più alto rispetto a un normale contratto di locazione.
Questa formula è stata dettata sia dall’esigenza dei costruttori di vendere in breve tempo gli immobili per non farsi soffocare dalla crisi globale sia dalle condizioni troppo stringenti delle Banche per i mutui.
Affittare la prima casa: l’evasione sulla locazione
In linea teorica, tutti i contratti d’affitto o di locazione dovrebbero essere scritti e registrati ma anche in questo settore non sono pochi i casi di evasione fiscale. Nel nostro Paese, guida la classifica la città di Catania, con i suoi oltre 20 mila affitti in nero; dagli ultimi dati, le categorie più a rischio sono gli extracomunitari e gli studenti universitari (solo il 2% degli studenti è in regola). Ma il fenomeno degli affitti in nero agli studenti è trasversale come dimostra l’indagine della Guardia di Finanza che ha scovato un giro d’affari nella provincia di Bari per i proprietari pari a 5.5 milioni di euro evasi.
Per far fronte a questa emergenza sul piano fiscale, il Governo aveva pensato alla formula della cedolare secca in modo da far emergere il nero e recuperare fondi. Purtroppo però la Cedolare secca non ha avuto successo con le casse dello Stato che hanno incassato una somma di molto inferiore alle stime iniziali.
Leasing prima casa: di cosa si tratta e come funziona?
Il possedere una casa di proprietà, piccola o grande che sia, rappresenta il sogno di tantissime persone. Se per le giovani coppie potrebbe essere un piccolo e romantico nido d’amore dove far crescere i figli, per le persone più anziane invece simboleggia la ricompensa di tanti anni di sacrifici e il poter godere di una vecchiaia più serena. E proprio per incentivare l’acquisto di un’abitazione principale, in particolare per i giovani, diverse sono state le iniziative avviate dalle autorità governative nel corso di questi anni.
Una delle più recenti riguarda il cosiddetto leasing immobiliare per la prima casa. In pratica, ricalca lo stesso genere di strumento già utilizzato nel settore automobilistico, tuttavia viene ampliato in questo caso a quello immobiliare, allo scopo sia di incentivare gli acquisti in tale ambito che offrire un nuovo strumento alternativo al classico mutuo finanziario. Cerchiamo di capire meglio in cosa consista questa iniziativa, a chi è rivolta principalmente e quali i requisiti necessari per usufruirne.
Un ulteriore strumento importante per acquistare un immobile
Il leasing immobiliare, così come quello utilizzato per le automobili, permette ad un soggetto di poter beneficiare ed utilizzare un bene (in tal caso un’abitazione), pagando delle rate periodiche ad una società (spesse volte un istituto bancario o finanziario) che ne possiede formalmente la proprietà. Una volta terminato il pagamento di tali rate, così come stipulato nella maggior parte dei contratti, se ne dovrà pagare una finale di considerevole entità, affinché il soggetto possa divenire proprietario effettivo e finale dello stesso bene.
Questo nuovo strumento, introdotto con la Legge di Stabilità 208/2015, permette quindi a diverse persone di poter acquistare una prima casa in forma agevolata, ottenendo anche dei benefici di natura fiscale, come vedremo in seguito. Il tutto senza dover esporre tali soggetti all’esborso iniziale di una cifra cospicua di denaro. Tuttavia, bisogna possedere alcuni requisiti importanti per poter usufruire di questa iniziativa.
I requisiti ed il funzionamento di questo genere particolare di leasing
Le persone che possono beneficiare di tale tipologia di contratto devono avere un reddito annuo lordo non superiore ai 55.000 Euro, non devono detenere nessun diritto di proprietà su immobili o locali ad uso abitativo (in pratica non possedere un’altra abitazione principale) e, infine, l’acquisto deve avvenire per il tramite di un istituto finanziario o bancario. Questi sono gli elementi imprescindibili richiesti per poter aderire a questa iniziativa ed alle agevolazioni ad essa correlata.
Il contratto sottoscritto tra un soggetto cliente e la banca o istituto finanziario prevede che questi ultimi acquistino un immobile (su indicazione del soggetto stesso) presente sul mercato oppure avviino la sua costruzione. Il cliente, a sua volta, si impegna a pagare loro un canone mensile prestabilito, a cui si aggiungono eventualmente anche degli interessi, liberamente scelti tra quelli a tasso fisso o variabile.
All’interno del contratto è indicato inoltre sia l’importo dell’anticipo da versare che quello della maxi rata finale che il soggetto si impegna ad effettuare per concludere definitivamente il contratto. Naturalmente, è prevista anche la facoltà per il cliente di non versare tale rata conclusiva e restituire così l‘immobile all’istituto bancario o società di leasing.
I benefici previsti e la tipologia di immobili oggetto del contratto
Per quanto riguarda gli incentivi di natura fiscale, bisogna fare una distinzione tra i soggetti che stipulano il contratto. Infatti, quelli di età inferiore ai 35 anni possono usufruire di una detrazione del 19% sia sul canone periodico (per una quota massima di 8.000 Euro all’anno) che sulla rata finale (per un importo non superiore a 20.000 Euro).
Per quelle persone che abbiano un’età uguale o superiore ai 35 anni, sono previste le medesime quote di detrazione (il 19%) e sempre per quanto riguarda il canone periodico e la rata conclusiva, tuttavia a variare sono gli importi massimi consentiti. In particolare, per il primo, il tetto detraibile non può superare i 4.000 Euro annui, mentre per la seconda non può oltrepassare i 10.000 Euro.
Un altro beneficio, per ambedue le tipologie di clienti, si ottiene nel caso la banca o la società di leasing acquisti un immobile direttamente dal suo costruttore. Infatti, in tale ipotesi, l’Iva a carico del soggetto che usufruisce dell’abitazione sarà del 4%, anziché del 10%. Infine, ulteriore agevolazione è quella concessa per l’Imposta di Registro, che sarà soltanto dell’1,5% per un’abitazione principale.
Per quanto riguarda il genere di abitazioni oggetto del leasing immobiliare, non vi sono limitazioni di alcun tipo. Infatti, possono essere acquistate anche quelle di categoria catastale A/1, A/8 ed A/9 e quindi quelle considerate di lusso o vere e proprie ville.
Se ti è piaciuto questo articolo, leggi anche la nostra guida sulla fideiussione per l’affitto e quello sulla disdetta di affitto.
