Con 10 miliardi di tagli sulle agevolazioni fiscali per la prima abitazione la manovra finanziaria va a colpire praticamente tutti: dal proprietario che intende ristrutturare l’abitato all’affittuario. Per quanto riguarda i contratti di locazione della prima casa tuttavia, quanti l’abbiano stipulato potranno ancora contare su questi privilegi.

La normativa sull’affitto della prima casa e sull'IMU

Come detto, la locazione della prima casa non ne fa cadere i benefici: secondo quanto sancito dalle Circolari della Direzione Centrale Normativa e Contenzioso n. 38 del 12 agosto 2005, 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994, non è obbligatorio vivere nelle abitazioni segnate come prime case e queste ultime possono anche essere date in affitto.

Questo comporta la possibilità di comprare una casa usufruendo delle agevolazioni e di darla subito in affitto, purché si rispettino i requisiti per gli sgravi fiscali.

Quando registrare un immobile come prima casa acquistata con agevolazioni

Perché si possa fare una locazione della prima casa, essa deve essere registrata come tale nell’osservanza dei seguenti requisiti:

  • indipendentemente dalla categoria catastale, l’edificio non può avere le caratteristiche di casa di lusso;
  • la casa deve essere nel medesimo Comune di residenza dell’intestatario o dove esso svolge le proprie occupazioni;
  • nel caso in cui il possessore si sia trasferito all’estero per motivi di lavoro, l’immobile deve essere collocato nel comune dove ha sede l’attività da cui dipende;
  • nel caso in cui il cittadino sia iscritto all’anagrafe degli italiani residenti all’estero, la casa può essere ubicata in qualsiasi comune italiano.

Affittare la prima casa: il decadimento dei requisiti dopo 5 anni

Oltre ai requisiti necessari per registrare l’immobile come prima casa (e quindi per stipulare un contratto di locazione sulla prima casa) ve ne sono altri retroattivi che, se non osservati, determinano il decadimento dei privilegi fiscali.

Le agevolazioni vengono perse quando:

  • è avvenuta la vendita dell’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dal suo acquisto, avvenuto usufruendo degli sgravi fiscali, salvo non se ne compri una nuova entro un anno;
  • sia stata resa una falsa dichiarazione nell’atto di acquisto del bene;
  • il non aver fatto il cambio di residenza nei termini fissati.

Le conseguenze di tali comportamenti sono il pagamento ordinario delle tasse, un incremento del 30% delle imposte dovute e il pagamento di una penale.

Il contratto di locazione e l'agenzia delle entrate: meno costi rispetto all'acquisto immobiliare?

A causa dei costi delle case che stanno diventando sempre più insostenibili per la maggior parte dei cittadini, molte persone sono costrette a vivere in affitto e non poter vivere in una casa propria. Le regole vigenti in materia sono parecchie e ci si districa dentro un sistema di leggi e normative complicate ed elaborate.
In principio si può comunque dire che si parla di affitto quando c’è in oggetto un bene produttivo e si può dividere la locazione in due tipologie: ad uso commerciale e ad uso abitativo.

Sia il locatore (ossia il venditore) che il locatario (ossia l’inquilino) sono tenuti a rispettare degli obblighi: per il locatore si parla di consegnare il bene in buono stato e garantirne la pacifica vivibilità mentre l’inquilino deve rispettare i canoni d’affitto dell’immobile e mantenere in cura la casa.

Per la durata del contratto di locazione, il codice civile prevede una durata massima di 30 anni ma si deve scendere nel particolare dividendo gli immobili tra quelli ad uso abitativo e quelli non ad uso abitativo in cui sono spiegati dettagliatamente i termini specifici del contratto.

Offerte Rent to Buy

Ultimamente, per la crisi del settore immobiliare, si sta diffondendo un’altra tendenza riguardo l’affitto, che rientra nella categoria delle offerte rent to buy.

Si tratta di un affitto ponte verso l’acquisto: chi vuole comprare una casa, sottoscrive un contratto preliminare anticipando una cifra tra il 5-6% del costo totale. Successivamente inizia a vivere nella casa con un normale contratto d’affitto o di locazione; la durata del contratto è di quattro anni con un canone d’affitto più alto rispetto a un normale contratto di locazione.

Questa formula è stata dettata sia dall’esigenza dei costruttori di vendere in breve tempo gli immobili per non farsi soffocare dalla crisi globale sia dalle condizioni troppo stringenti delle Banche per i mutui.

Affittare la prima casa: l’evasione sulla locazione

In linea teorica, tutti i contratti d’affitto o di locazione dovrebbero essere scritti e registrati ma anche in questo settore non sono pochi i casi di evasione fiscale. Nel nostro Paese, guida la classifica la città di Catania, con i suoi oltre 20 mila affitti in nero; dagli ultimi dati, le categorie più a rischio sono gli extracomunitari e gli studenti universitari (solo il 2% degli studenti è in regola). Ma il fenomeno degli affitti in nero agli studenti è trasversale come dimostra l’indagine della Guardia di Finanza che ha scovato un giro d’affari nella provincia di Bari per i proprietari pari a 5.5 milioni di euro evasi.

Per far fronte a questa emergenza sul piano fiscale, il Governo aveva pensato alla formula della cedolare secca in modo da far emergere il nero e recuperare fondi. Purtroppo però la cedolare secca non ha avuto successo con le casse dello Stato che hanno incassato una somma di molto inferiore alle stime iniziali.

Autore: Enrico Mainero
Immagine di Enrico Mainero

Dal 2011 Direttore Responsabile e Amministratore unico per ElaMedia Group SRLS. Mi dedico prevalentemente all'analisi dei siti web e alla loro ottimizzazione SEO, con particolare attenzione allo studio della semantica e al loro posizionamento organico sui motori di ricerca. Sono il principale curatore dei contenuti di questo Blog (assieme alla Redazione di ElaMedia).

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