Dopo aver parlato del contratto di locazione a canone agevolato e dell'affitto a canone libero, in questo articolo parleremo di adeguamento Istat per il canone della locazione che viene calcolato annualmente sulla base dell'aumento percentuale dell'indice Istat. La percentuale di adeguamento si applica all'importo del canone di locazione in vigore.
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- Clausola APE: obbligatoria dal 2018
- Clausola di buona fede
- Contratti di locazione commerciale
- Importo del canone del contratto: ecco i numeri
- Un mercato in crisi
Il processo di adeguamento può variare a seconda del tipo di contratto di locazione:
- Contratti a canone concordato: In questo caso, l'adeguamento Istat viene applicato retroattivamente, ma senza accumulare arretrati. L'aumento del canone viene calcolato sulla base dell'incremento percentuale dell'indice Istat e viene applicato all'importo del canone mensile. Questo adeguamento viene effettuato all'anniversario del contratto, in modo che il nuovo importo sia in vigore per l'intero anno successivo.
- Contratti a Canone libero: In questo caso, l'adeguamento Istat viene applicato automaticamente e a carico dell'inquilino. Il nuovo importo del canone di locazione viene calcolato in base all'incremento percentuale dell'indice Istat e viene applicato all'importo del canone mensile. Anche in questo caso, l'adeguamento viene effettuato all'anniversario del contratto. Tuttavia, a differenza dei contratti a canone concordato, l'inquilino è tenuto a mettersi in pari con gli eventuali arretrati derivanti dall'aumento del canone.
È importante notare che l'adeguamento Istat per il canone della locazione è un meccanismo previsto dalla legge italiana e mira a garantire che il canone di locazione tenga conto dell'inflazione e delle variazioni del costo della vita. Tuttavia, questo adeguamento può comportare un aumento del costo per gli inquilini e, pertanto, è importante essere consapevoli di tale meccanismo e considerarlo quando si stipula un contratto di locazione.
Per conoscere l'adeguamento Istat per il canone della locazione di quest'anno, è possibile utilizzare affidabili software gratuiti online.
Clausole nei contratti di locazione
È sempre bene fare estrema attenzione alle clausole che riguardano l'adeguamento Istat per il canone della locazione sia da parte del proprietario che dell'inquilino.
Il primo, infatti, è per legge obbligato a chiarire la sua posizione sull'argomento (ovvero: sul quando far scattare l'aumento e di quanto), per i secondi è necessario valutare anche quest'aspetto per giudicare l'opportunità del contratto.
La situazione differisce a seconda che si tratti di una locazione ad un commerciale piuttosto che abitativa.
Per quello che riguarda la prima situazione, la legge 392/78 prevede l'obbligo di fare aumentare il canone annuale in misura non superiore al 75% dell'indice di cui si parlava precedentemente. Non può non essere previsto: per la legge, i contratti che non ne fanno menzione sono nulli.
È possibile, tuttavia, prevedere un aumento maggiore ma questo deve trovare una forte giustificazione.
Inoltre, per i contratti di lunga durata – oltre i limiti consueti del contratto libero – è possibile stabilire un adeguamento diverso, nato dalla contrattazione dei due interlocutori.
Per le abitazioni, invece, la libertà sull'adeguamento Istat per il canone della locazione è totale: l'importante è che se ne faccia parola nel contratto. È possibile valutare un aumento del 100% dell'indice o anche superiori.
In realtà, mediamente, si accoglie un adeguamento pari al 75% del valore, esattamente come per le locazioni commerciali.
Per quest'anno, dove l'inflazione media dell'anno precedente è stata del 3%, l'adeguamento è pari al 2,3% per i canoni annuali.
Non è detto che il valore dell'adeguamento Istat per il canone della locazione debba essere annuale: alcuni padroni di casa stabiliscono che la variazione scatti dalla ricorrenza mensile dell'inizio del contratto con l'inflazione relativa a quel mese.
Clausola APE: obbligatoria dal 2018
Nel 2018 è stata introdotta un’importante clausola nei contratti di locazione.
Si tratta della clausola APE ed è pensata per garantire l’avvenuta trasmissione di tutte le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica degli edifici, APE compreso.
Pandemia: le clausole di tutela e adeguamento Istat per il canone della locazione
La pandemia iniziata nel 2020 ha determinato conseguenze di tutti i tipi e in tutti si settori della società.
Com’è facilmente intuibile, il settore immobiliare, essendo strettamente legato sia ad attività private che commerciali e produttive risulta essere uno dei settori più difficili da gestire ancora oggi.
Per questo motivo si è cercato, nel corso di questo anno e mezzo, di capire come poter tutelare tanto i proprietari degli immobili quanto, soprattutto, gli affittuari.
Come sappiamo, nel corso di questa pandemia sono molteplici i settori che hanno subito restrizioni e i lavoratori si sono ritrovati in una situazione totalmente nuova e molti di questi si sono ritrovati in condizioni gravi e ad un passo dalla chiusura.
Per queste ragioni è stato deciso di inserire una clausola all’interno dei contratti di locazione, ormai comunemente conosciuta come “clausola Covid” la quale è volta a salvaguardare tutti coloro i quali si ritrovano a subire le conseguenze delle misure di contenimento messe in atto dal Governo.
In questo caso, dunque, chiunque dovesse ritrovarsi in difficoltà avrà la possibilità di pretendere che il proprio contratto venga rinegoziato.
Clausola di buona fede
Nello stesso ambito è stata inserita un’altra clausola per la tutela di coloro i quali hanno degli immobili in affitto. Questa clausola ha avuto come scopo principale quello di garantire la possibilità, per entrambe le parti, di trovare un nuovo accordo per ristabilire un equilibrio.
Naturalmente, l’assenza di clausole non vieta la possibilità di mediazione tra le parti, è quindi possibile e anche probabile che si scelga di trovare un punto di incontro tra gli interessi di entrambe le parti.
Contratti di locazione commerciale
Il contratto di locazione commerciale dura sei anni, per le attività alberghiere la durata è invece di nove. È previsto un rinnovo di sei anni obbligatorio, di nove per le strutture alberghiere.
Su Internet si possono trovare dei modelli fac simile su come è strutturato questo accordo: intestazione in alto, formalità dei dati delle due parti e poi tutta una serie di informazioni come durata dell’accordo, canone di locazione, interventi di ordinaria amministrazione, sublocazione dei locali, divieto di migliorie, recesso del conduttore, deposito cauzionale, spese di registrazione, modifiche alle clausole contrattuali ed esonero delle responsabilità.
Durata del contratto di locazione per un periodo più breve
Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve, nei casi in cui l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio (da indicare chiaramente all'interno del contratto).
Importo del canone del contratto: ecco i numeri
La legge inoltre prevede delle forti tutele per la parte debole dell’accordo, ossia il locatario, da tentativi da parte del Locatore di subentrare per rilevare l’attività commerciale. In questo caso, la legge stabilisce che debbano essere pagate 18 mensilità (che diventano 21 per attività alberghiere). La somma va raddoppiata qualora il locatore decida di iniziare un’attività di commercio uguale a quella precedentemente iniziata da colui che pagava l’affitto. Per quanto riguarda la Sublocazione, non sono previsti divieti ma il locatario deve dare comunicazione al proprietario entro i termini dei sei mesi con lettera raccomandata.
Come disdire il contratto di locazione commerciale
Segnatevi dunque eventuali modifiche da apportare per tempo. Il locatore inoltre può negare che l’accordo sia rinnovato al termine dei primi sei o nove anni ma la legge fissa paletti molto rigidi: ciò infatti può avvenire qualora l’immobile debba essere destinato alla famiglia del locatore o per iniziare un’attività propria. Il mancato rinnovo deve essere comunicato al locatario con 12 mesi d’anticipo, che diventano 18 se stiamo parlando di strutture alberghiere, attraverso una raccomandata A/R dove siano riportati espressamente i motivi, elencati in precedenza, che portano alla disdetta del contratto.
Infine, è bene ricordare, l'importanza della Registrazione del Contratto di locazione attraverso i nuovi modelli per l'affitto, messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate.
Un mercato in crisi
Il mercato in oggetto, che sia immobiliare o quelli adibiti al commercio e ad imprese lavorative, è in crisi e ciò viene testimoniato dai numerosi fallimenti delle aziende. Negli ultimi cinque anni sono fallite più di 70mila imprese, con la Lombardia che è la Regione in Italia che registra più fallimenti, più del 20% del totale. Dopo la Lombardia ecco il Lazio con la sua percentuale del 10% e la Campania con l’8%. Il settore più in crisi è la costruzione di edifici, seguito dal commercio e la locazione immobiliare.
Se ti è piaciuto questo articolo, leggi anche la nostra guida sulla fideiussione per l’affitto e quello sulla disdetta di affitto.
