Il cosiddetto “adeguamento Istat per il canone della locazione” rientra nel calcolo annuale dell’istituto nazionale delle statistiche che tratta i cambiamenti che si verificano ciclicamente sul costo della vita. Tale indice riguarda tutti i possibili “campi” che concorrono a formare, appunto, il costo della vita; per essere chiari e semplici al tempo stesso, quindi, possiamo citare i costi dei generi alimentari, delle sigarette, dei medicinali e, appunto, dei canoni di locazione.
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Cosa?
Insomma, tutto ciò che può essere oggetto di tassazione grazie all’azione di leggi, decreti e modifiche apportate dai vari governi in carica concorre a formare l’annuale adeguamento istat. Adeguamento necessario per il bene dell’Italia dunque, ma difficilmente per quello del consumatore ultimo (e delle sue tasche!). Ma come funziona l'adeguamento Istat per il canone della locazione?
Nel canone per i liberi e concordati
All’interno di tutti i contratti è presente una voce che fa esplicitamente riferimento all’adeguamento Istat per il canone della locazione: inutile dire che tale voce non dovrebbe mai essere fatta passare sottogamba. Tale cifra, infatti, viene calcolata in base al costo della vita e va aggiunta al canone mensile stabilito nel contratto che si va a firmare.
L'indice in questione è quello denominato FOI, basato sui prezzi di consumo per le famiglia di operai e impiegati senza il comparto dei tabacchi.
Tale cifra, quindi, è a tutti gli effetti parte integrante della mensilità che versiamo al padrone di casa. Nei contratti l'adeguamento Istat per il canone della locazione può comparire più o meno indifferentemente in due diversi modi:
- nei contratti a canone concordato: come richiesta retroattiva ma senza la presenza di arretrati
- nei contratti liberi: come aumento automatico a carico dell’inquilino. Con questa formula si fa inoltre obbligo di mettersi in pari con gli arretrati
Per conoscere l'adeguamento Istat per il canone della locazione di quest'anno, è possibile utilizzare affidabili software gratuiti online.
Clausole nei contratti di locazione
È sempre bene fare estrema attenzione alle clausole che riguardano l'adeguamento Istat per il canone della locazione sia da parte del proprietario che dell'inquilino.
Il primo, infatti, è per legge obbligato a chiarire la sua posizione sull'argomento (ovvero: sul quando far scattare l'aumento e di quanto), per i secondi è necessario valutare anche quest'aspetto per giudicare l'opportunità del contratto.
La situazione differisce a seconda che si tratti di una locazione ad un commerciale piuttosto che abitativa.
Per quello che riguarda la prima situazione, la legge 392/78 prevede l'obbligo di fare aumentare il canone annuale in misura non superiore al 75% dell'indice di cui si parlava precedentemente. Non può non essere previsto: per la legge, i contratti che non ne fanno menzione sono nulli.
È possibile, tuttavia, prevedere un aumento maggiore ma questo deve trovare una forte giustificazione.
Inoltre, per i contratti di lunga durata – oltre i limiti consueti del contratto libero – è possibile stabilire un adeguamento diverso, nato dalla contrattazione dei due interlocutori.
Per le abitazioni, invece, la libertà sull'adeguamento Istat per il canone della locazione è totale: l'importante è che se ne faccia parola nel contratto. È possibile valutare un aumento del 100% dell'indice o anche superiori.
In realtà, mediamente, si accoglie un adeguamento pari al 75% del valore, esattamente come per le locazioni commerciali.
Per quest'anno, dove l'inflazione media dell'anno precedente è stata del 3%, l'adeguamento è pari al 2,3% per i canoni annuali.
Non è detto che il valore dell'adeguamento Istat per il canone della locazione debba essere annuale: alcuni padroni di casa stabiliscono che la variazione scatti dalla ricorrenza mensile dell'inizio del contratto con l'inflazione relativa a quel mese.
Clausola APE: obbligatoria dal 2018
Nel 2018 è stata introdotta un’importante clausola nei contratti di locazione.
Si tratta della clausola APE ed è pensata per garantire l’avvenuta trasmissione di tutte le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica degli edifici, APE compreso.
Pandemia: le clausole di tutela e adeguamento Istat per il canone della locazione
La pandemia iniziata nel 2020 ha determinato conseguenze di tutti i tipi e in tutti si settori della società.
Com’è facilmente intuibile, il settore immobiliare, essendo strettamente legato sia ad attività private che commerciali e produttive risulta essere uno dei settori più difficili da gestire ancora oggi.
Per questo motivo si è cercato, nel corso di questo anno e mezzo, di capire come poter tutelare tanto i proprietari degli immobili quanto, soprattutto, gli affittuari.
Come sappiamo, nel corso di questa pandemia sono molteplici i settori che hanno subito restrizioni e i lavoratori si sono ritrovati in una situazione totalmente nuova e molti di questi si sono ritrovati in condizioni gravi e ad un passo dalla chiusura.
Per queste ragioni è stato deciso di inserire una clausola all’interno dei contratti di locazione, ormai comunemente conosciuta come “clausola Covid” la quale è volta a salvaguardare tutti coloro i quali si ritrovano a subire le conseguenze delle misure di contenimento messe in atto dal Governo.
In questo caso, dunque, chiunque dovesse ritrovarsi in difficoltà avrà la possibilità di pretendere che il proprio contratto venga rinegoziato.
Clausola di buona fede
Nello stesso ambito è stata inserita un’altra clausola per la tutela di coloro i quali hanno degli immobili in affitto.
In questo caso è intervenuta la magistratura che, con un’ordinanza del Tribunale di Roma, ha stabilito una riduzione del canone di locazione commerciale del 40% per quanto ha riguardato i mesi di aprile e maggio del 2020 e del 20% da giugno 2020 a maggio 2021.
Questa clausola ha avuto come scopo principale quello di garantire la possibilità, per entrambe le parti, di trovare un nuovo accordo per ristabilire un equilibrio.
Trattandosi di una situazione totalmente nuova, gran parte dei contratti che sono stati stipulati prima della pandemia non godono della tutela derivante da queste clausole perché in passato non venivano mai inserite per mancanza dell’idea che potesse avvenire una condizione tale da impedire lo svolgimento della propria attività al conduttore.
Naturalmente, l’assenza di clausole non vieta la possibilità di mediazione tra le parti, è quindi possibile e anche probabile che si scelga di trovare un punto di incontro tra gli interessi di entrambe le parti.
Speriamo di avervi chiarito la questione sull'adeguamento Istat per il canone della locazione.
