La possibilità di edificare su un terreno dipende dalla destinazione prevista per tale area nel piano regolatore generale del Comune in cui è situato. L'acquisto di terreni edificabili, quindi, segue una precisa regolamentazione.

Le nuove norme (legge Bersani-Visco) hanno stabilito espressamente che un terreno si considera edificabile quando è definito tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi (art. 36 comma 2 del d.1. 223/2006).

Valore di mercato ed imposte del terreno edificabile

Il valore di mercato è completamente diverso se il terreno è edificabile o agricolo e sul valore del terreno si applicano le imposte sulla vendita tassata con aliquote diverse in base alla sua destinazione agricola o edificabile. Ecco nel dettaglio le aliquote di imposta che si applicano:

  • l'imposta pari al 18% del prezzo alla vendita di terreni agricoli;
  • l'imposta si riduce all'11% per gli imprenditori agricoli e si abbassa ulteriormente all'1% per i coltivatori diretti;
  • per i terreni edificabili l'imposta è dell'11%, se a vendere è un'impresa si applica l'Iva nella misura del 20%.

E' dunque importante sapere se un terreno è edificabile o agricolo e stabilire con certezza in quale momento un terreno agricolo diventa edificabile, o viceversa.

Aggiornamento Aprile 2013

Eliminare la plusvalenza

Nelle operazioni di acquisto di terreni edificabili, ci si imbatte spesso nella plusvalenza, un valore che pesa nelle tasche degli acquirenti.
La plusvalenza è la differenza fra il valore di vendita del terreno e quello iniziale di acquisto. Un caso tipico di plusvalenza è quando un terreno da agricolo diventa edificabile: in questo, come in molti altri casi, è il compratore che ne paga il prezzo visto che il semplice passaggio di categoria fa lievitare i prezzi, e di molto.

Per evitare quest'aumento, la Legge di Stabilità del 2012 ha introdotto la possibilità di rivalutare i terreni in un momento precedente all'acquisto, in modo tale che sia il proprietario a farsi carico dell'aggiustamento di categoria e non il cliente finale.
Tramite il modulo F24 e il codice 8056 è possibile versare l'imposta sostitutiva del 4% finalizzata ad eliminare (o ridurre) la plusvalenza. È altresì necessario stabilire il nuovo valore del terreno e quest'operazione può essere eseguita solo tramite una perizia giurata operata da architetti, ingegneri, geometri o altri professionisti iscritti ai rispettivi Albi.

In alternativa è possibile versare un'imposta sostitutive del 20% sulla plusvalenza (e non, come l'imposta sostitutiva che è valutata sull'intero valore del terreno) all'Irpef. In questa maniera è il venditore che si prende carico della plusvalenza nei confronti dei cliente.

L'Imu nei terreni edificabili

Prima di procedere con l'acquisto di terreni edificabili è bene considerare tutte che le spese che si presenteranno dopo la compravendita e l'Imu è una di queste.
I parametri che stabiliscono il valore dell'imposta per quello che riguarda questi terreni sono:

  • L'ubicazione del terreno
  • L'esatta area edificabile e l'area agricola che la circonda
  • Vincoli urbanistici decretati dal Comune

In ogni caso, l'aliquota è quella ordinaria dello 0,76%, tuttavia, come per tutte le aliquote, i Comuni hanno la possibilità di modificare tale valore di uno 0,3%. Il moltiplicatore – valore necessario per il calcolo Imu – è il 110.


Pietro Calafiore





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