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Scadenza locazione: cosa fare alla fine di un contratto

Nel momento in cui si arriva alla scadenza della locazione, o – meglio – del suo contratto, possono verificarsi varie possibilità per l’inquilino affittuario. Molto spesso accade che il contratto venga rinnovato da entrambe le parti alle condizioni iniziali, a meno che non intervengano eventuali ritocchi volti a modificare il canone d’affitto.

Quanto dura il contratto di locazione

Aggiornamento a Marzo 2013

Vige una differenza sostanziale a seconda della natura della locazione, ovvero se sia ad uso abitativo oppure commerciale.

Nel primo caso, sono disponibili diversi contratti che differiscono anche molto nelle clausole.
Il primo contratto è quello relativo all'uso transitorio. Viene stipulato solo in casi particolari, dove le esigenze del padrone di casa e dell'affittuario coincidono. Ha una durata minima di un mese a una massima parti a 18 mesi e non può essere rinnovato. Quindi, in caso caso, alla scadenza della locazione non occorre fare nulla.

La locazione agli studenti universitari, invece, ha una durata maggiore: dai 6 ai 36 mesi. L'affitto dovrebbe essere concordato di concerto con le organizzazioni studentesche. In realtà, per tutto quello che riguarda le caratteristiche di questo contratto, si rimanda agli accordi fra gli interlocutori. Al termine della durata, gli studenti possono rinnovare il contratto con il proprietario per la stessa durata precedentemente concordata. Altrimenti, tre mesi prima, possono disdire per porre termine all'accordo.

Il contratto a canone concordato ha durata di tre anni e può essere rinnovato per altri due. Anche in questo caso, sono disponibili utili agevolazioni fiscali. Per quello che riguarda la scadenza della locazione, è possibile porre fine al contratto con un preavviso di tre mesi, come nei casi precedenti.

Il contratto libero è, invece, la forma più utilizzata di contrattazione nei casi di locazione. Ha la durata standard di 4 anni più 4. In tutte le altre caratteristiche è lasciato alla libertà interpretativa degli interessati.

Il contratto di locazione per uso lavorativo, invece, ha un'unica forma. Ha una durata minima di 6 anni o 9 nel caso di attività alberghiere e un limite massimo di 30 anni. È obbligatorio dimostrare che l'immobile venga utilizzato per l'esercizio di attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico o di lavoro autonomo. Oppure l'immobile è sede di partiti, sindacati, enti pubblici.

Quando si può disdire un contratto in scadenza

Il contratto di locazione può anche essere tacitamente rinnovato, ma in tale caso l’inquilino deve restare nell’appartamento, di comune accordo con il proprietario, fino a oltre quella che sarebbe la scadenza naturale dei termini di contratto.

Nel caso in cui, però, una delle due parti (affittuario o proprietario) non dovesse invece avere intenzione di rinnovarlo, è tenuto a dare tempestiva comunicazione all’altra parte, in linea con tempi e formalità che possono variare anche moltissimo a seconda del tipo di contratto.

Contratti a canone libero o convenzionato

La disdetta di un contratto di locazione in scadenza può variare molto, nelle modalità e nei tempi, a seconda dell’uso che è stato attribuito all’immobile preso in considerazione. Se l’uso stabilito è definito “abitativo” allora si hanno, nella maggior parte dei casi, contratti a canone libero (otto anni complessivi, ma da intendersi come 4+4) e contratti a canone convenzionato (cinque anni, che sono però rappresentativi di un reale 3+2). Esauriti tali termini, esso è da considerarsi sciolto.

Rapporti padronali nella locazione

La locazione in scadenza può però subire una disdetta prima della sua fine naturale solo in seno a determinate condizioni. Prima tra tutte, c’è la possibilità che l’immobile serva direttamente al proprietario, al suo coniuge o ai suoi figli. Oppure, sempre considerando il punto di vista padronale, il proprietario vuole adibire l’immobile a uso commerciale o professionale.

Rivoltando il rapporto, l'anticipo della fine dei termini può verificarsi se l’inquilino dispone di un alloggio simile che può affittare all’interno dello stesso Comune. La disdetta si verifica anche se l’inquilino non occupa in maniera continuativa l’alloggio senza un serio e giustificato motivo. Un ulteriore motivo potrebbe essere dovuto a uno stato di grave danneggiamento dello stabile, che necessiterebbe di un’approfondita ristrutturazione.

Uso transitorio del locale

Altra destinazione d’uso molto comune prevista nei contratti di locazione riguarda l’affitto a uso transitorio: è un contratto generalmente offerto a studenti e a lavoratori “fuori sede”. In questo caso la disdetta può avvenire abbastanza facilmente, purché essa venga presentata con almeno tre mesi di anticipo rispetto alla data di scadenza.

Le casistiche della scadenza contratto di affitto

Se il proprietario vuole aumentare il canone oppure cambiare tipo di contratto, è tenuto ad inviare la richiesta, tramite raccomandata, almeno sei mesi prima della scadenza del contratto d'affitto. L’inquilino avrà 60 giorni di tempo per rispondere alla richiesta, in assenza della quale o in caso di mancato accordo, il contratto si ritiene scaduto.

Il proprietario che intende disdire il contratto d'affitto deve inviare una raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza contrattuale per informare l’inquilino della decisione di cessare il rapporto di locazione. L'inquilino è tenuto a rispondere entro 60 giorni; in caso di mancata risposta il contratto s’intende scaduto alla data di cessazione, dando così il via libera alle procedure di Sfratto.

Qualora il proprietario decida di vendere l’appartamento, deve informarne l’inquilino, invitandolo a esercitare il diritto di prelazione. La notifica deve avvenire tramite ufficiale giudiziario e deve specificare il prezzo e le altre condizioni di vendita. Entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, l’inquilino è tenuto a esercitare tale diritto, accettando le condizioni richieste dal proprietario tramite atto notificato dall’ufficiale giudiziario.

Obblighi inquilino con contratto in scadenza

L'inquilino ha diritto a rimanere nell'alloggio fino all'ultimo giorno previsto dal contratto ed è tenutoa restituire l'abitazione, nello stesso stato in cui l'aveva precedentemente affittata, fatto salvo ovviamente il normale deterioramento dovuto all'uso.

Alla scadenza della locazione, la restituzione dell'immobile si realizza con la riconsegna delle chiavi, in molti casi prevista da una postilla contenuta nel verbale di riconsegna dell'immobile, in cui si indica il giorno della riconsegna, con la firma delle parti contraenti. In caso di ritardo nella consegna, il proprietario può pretendere dall'inquilino il pagamento di una mora o quanto previsto nel contratto per ogni giorno di ritardo.

L'inquilino non è responsabile di danni quali:

  • crepe nel muro per l'assestamento delle pareti dell'edificio;
  • tetto danneggiato da un temporale;
  • impianto elettrico difettoso a causa di una cattiva riparazione dall'elettricista ecc..

Al contrario, in caso di deterioramenti causati dall'inquilino, il proprietario ha diritto a un indennizzo pari al costo delle riparazioni (materiali e manodopera oltre all'IVA).

Michele G. Picozzi - Pietro Calafiore

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