Regolamento contrattuale condominio
Il regolamento contrattuale condominiale viene prestabilito dal costruttore e approvato dai condomini acquirenti delle singole unità immobiliari al momento dell'acquisto; costituisce parte integrante di tutti gli atti di acquisto stipulati dai diversi comproprietari. L'omessa trascrizione nei Registri Immobiliari non influisce comunque sulla validità ed efficacia del regolamento. Nel regolamento sono ascritte: - le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi di ciascun condominio (ad es. destinazione delle proprietà esclusive, modifica dei criteri di ripartizione delle spese) - le norme che coinvolgono interessi impersonali della collettività dei condomini, come le modalità di uso dei servizi condominiali). Le prime hanno natura contrattuale e si possono rettificare unicamente per iscritto, pervia consenso unanime di tutti i condomini. Le seconde hanno natura regolamentare e possono essere modificate con deliberazione dell'assemblea adottata con la maggioranza prevista dall'art. 1136 cod. civ.. Il regolamento contrattuale può inoltre contenere limitazioni quali: - diritto di proprietà esclusiva dei singoli condomini -speciali esoneri di uno o più proprietari da alcune spese condominiali - la previsione dell'uso esclusivo di alcune parti comuni a favore di una proprietà esclusiva (nesso pertinenziale) - vietare di apporre insegne, targhe ecc. sui muri perimetrali comuni dell'edificio. Accertare se un regolamento condominiale ha natura contrattuale è fondamentale soprattutto per stabilire se e con quali maggioranze è possibile modificare il suo contenuto. La Cassazione più recente (Cass. n. 17694/2007) afferma che a determinare la contrattualità dei regolamenti siano quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.
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