La plusvalenza nella vendita di un immobile: una guida

Nel caso di vendita di un immobile (appartamento, terreno), per plusvalenza si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo. Ai fini fiscali, questo aumento di valore è indice di una maggiore capacità contributiva ed è tassato attraverso imposte dirette. A differenza di altri redditi da capitale, non vengono calcolati sulla base imponibile dell'IRPEF.

Le disposizioni del Tuir

Secondo la disposizione contenuta al comma 1, lettera b), del nuovo articolo 67 del testo Unico sulle Imposte sul Reddito (Tuir), sono tassate "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari".

Tassazione delle plusvalenze

La plusvalenza sulla vendita dell’immobile è tassabile se è stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società; non sia stato acquisito attraverso successione o donazione in vita; sia stato ceduto entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, indipendentemente dal momento in cui avviene il pagamento del corrispettivo; non sia stato utilizzato come abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado), per la maggior parte del periodo.

Per quanto riguarda la vendita di un immobile, l’articolo 68, comma 1, del Tuir descrive le modalità di accertamento della plusvalenza imponibile, che si calcola sulla base della differenza tra corrispettivo incassato e costo d'acquisizione. A quest’ultimo devono essere aggiunti i costi inerenti deducibili, correttamente documentati.

Chiarimenti per effettuare il calcolo della plusvalenza

Per calcolo della plusvalenza intendiamo il conteggio dell’aumento del valore di un immobile verificatosi nel tempo che intercorre dalla sua acquisizione alla vendita. Ai fini fiscali, questo aumento di valore è indice di una maggiore capacità contributiva ed è tassato attraverso imposte dirette.

Il risultato del calcolo è tassabile attraverso un’imposta sostitutiva se l’immobile, indifferentemente, è stato ceduto a titolo oneroso, quindi attraverso una compravendita, una permuta, un conferimento in società. Dal 4 luglio 2006 è stata reintrodotta la tassazione delle plusvalenze anche per immobili acquisiti attraverso successione o donazione in vita quando questi vengono ceduti entro cinque anni dall'acquisto o dalla costruzione, indipendentemente dal momento in cui avviene il pagamento del corrispettivo.

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Cosa dice il Testo Unico sulle Imposte sul Reddito?

Bisogna notare che le disposizioni contenute nell'articolo 67 del Tuir considerano tra i redditi diversi anche le plusvalenze realizzate attraverso la cessione di beni immobili e quelle relative a terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

econdo il comma 1, lettera b) sono tassate "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari".

Come si tassa la plusvalenza?

L’articolo 68, comma 1, del Tuir descrive le modalità di calcolo della plusvalenza imponibile, che è determinato dalla differenza tra corrispettivo incassato e costo d'acquisizione, aumentato dei costi inerenti deducibili, che devono essere documentati.
Invece che riportare le plusvalenze all’interno del reddito complessivo, è possibile applicare un'imposta sostitutiva del 20% richiedendolo espressamente al notaio, che provvederà anche all'esazione della cifra risultante.

Il modulo notarile per il calcolo

Bisogna compilare un apposito modulo, da consegnare al notaio, dove vengono specificati gli importi che hanno generato la plusvalenza. Questa modalità non vale per i terreni.

E’ da rimarcare come, almeno da un punto di vista teorico – visto l’andamento preoccupante della situazione economica – possa verificarsi il caso che il venditore sia costretto a disfarsi dell’immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello stabilito al momento della sua acquisizione: il calcolo della plusvalenza risulterebbe negativo…

Giorgio Brunetti



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