Moduli contratti di locazione: tutte le novità!

Dal 1° luglio 2010 è stato realizzato il nuovo Modello 69, per la registrazione dei contratti di locazione e affitto e per i contratti di comodato.

A partire dal 1° luglio 2010 è stato inoltre introdotto il modello CDC (comunicazione dati catastali).

A cosa servono i nuovi moduli per la locazione

Queste novità puntano a scovare gli "immobili fantasma", le case di proprietà che non risultano segnate al catasto e/o al fisco. Le modifiche sono state apportate dall'Agenzia delle Entrate, per uniformarsi alle disposizioni di legge stabilite all'art. 19 (comma 15 e 16) nel decreto legge n. 78 del 31/5/2010 (manovra correttiva 2010).

Nel nuovo modulo per il contratto di affitto compare il Quadro D, dove andranno inseriti i dati catastali dell'immobile.

Sanzioni per chi non compila i moduli

cedolare secca

Coloro che non seguiranno le disposizioni di legge, saranno puniti con sanzioni amministrative, variabili dal 120 % al 240 % sull'imposta di registro dovuta.

Oltre al versamento dell’imposta dovuta, si dovranno anche comunicare i dati catastali dell'immobile, presentando il modello CDC all'ufficio dell’Agenzia delle entrate presso il quale è stato registrato il relativo contratto, entro 20 giorni dalla data del versamento attestante la cessione, risoluzione e proroga dei contratti di locazione o affitto di beni immobili.

I contratti di locazione andranno registrati, presso l'agenzia delle entrate, entro 1 mese dalla data di partenza del contratto o, se sottoscritto anticipatamente ,entro un mese a partire dalla sottoscrizione.

Imposte sui moduli per la locazione

Su tutti i contratti c'è sempre l'imposta di registro pari al 2% del canone annuale(con imposta minima di Euro 67), escluse le spese condominiali.

Può effettuare la registrazione sia il proprietario che l'inquilino e il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali. La registrazione del contratto si effettua consegnando presso l'ufficio preposto almeno due copie autentiche del contratto (una copia verrà trattenuta dall'ufficio), con marca da bollo di Euro 14,62, a totale carico dell'affittuario, per ogni copia.

Oltre ai contratti da registrare, andranno presentati i moduli per richiedere il nuovo modello 69 e la ricevuta di versamento dell'imposta di registro, da effettuare su apposito modello F 23 presso un qualsiasi ufficio postale o in banca.

E' possibile anche il pagamento in unica soluzione anticipata dell'imposta, con detrazione dall’imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.

In caso di ritardato pagamento dell'imposta di registro sui contratti di locazione, viene applicata una soprattassa:

  • del 15% se il versamento viene effettuato tra il 21° ed il 50° giorno
  • del 20% se il versamento viene effettuato tra il 51° giorno ed entro il 1° anno
  • del 30% se il versamento viene effettuato oltre il 1° anno

Contratti sugli immobili: arriva la procedura via web

Dal 2014 è stato introdotto una nuova metodologia per quanto riguarda la registrazione dei contratti di locazione, ossia la via telematica direttamente dal web. Il modello RLI (acronimo di Registrazioni Locazioni Immobili) vale anche per la revoca della cedolare secca e da aprile del 2014 ha preso il posto del modello 69, che tuttavia rimane per quanto riguarda i contratti di comodato d’uso. Il nuovo modello si può scaricare direttamente dall’Agenzia delle Entrate, con l’Ente che ha proposto un video tutorial su Youtube per aiutare gli utenti alla registrazione on line, con tutte le istruzioni e i passi da seguire senza incorrere in errori. La svolta è stata necessaria per eliminare quelle dannose lunghe file agli sportelli, agevolando la vita del cittadino che può quindi registrare i moduli direttamente dal proprio computer di casa.

La digitalizzazione è ormai infatti un punto fermo per le future procedure e pratiche da sbrigare. Le interminabili file agli sportelli sono diventate antiche perchè la tecnologia ha imposto nuovi standard e nuovi modelli che non si possono trascurare nell’epoca dominata da Internet. Non è un caso quindi che molti servizi stiano diventando telematici, con un risparmio di tempo per il cittadino e di denaro per le pubbliche amministrazioni, che possono utilizzare quel tempo in maniera diversa per risolvere altri tipi di problematiche. Non sfruttare il vantaggio dato da Internet sarebbe un clamoroso autogol per il sistema Italia, da sempre purtroppo famosa per la troppa burocrazia che assilla e innervosisce i cittadini.

Come funziona il software dell’Agenzia delle Entrate

Grazie al software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, con il RLI si possono registrare contratti sia ad uso abitativo che non, con l’aggiunta di quelli commerciali o di locazione dei terreni. Tutta la procedura è online, compreso il pagamento delle imposte. Per utilizzare il software, è necessario registrarsi presso il sito dell’Agenzia delle Entrate, riempire i moduli integrando il tutto con la copia del contratto e inviarlo a mezzo mail. E’ necessario tuttavia conservare tutti i fogli originali compreso anche il pagamento delle imposte. Il modulo da compilare è composto di due parti: sezione A (dati generali del contratto e dati del richiedente) e sezione B (chi sono i soggetti del contratto in causa con tutti i dati inerenti al conduttore e locatore).

Registrazione locazione: due diverse modalità

Effettuare la registrazione della locazione è possibile tramite due diverse modalità:

  • la registrazione dell’atto versato in forma cartacea,
  • la registrazione telematica.

Per la forma cartacea si opera rivolgendosi all’ Agenzia delle Entrate in seguito al versamento dell’imposta di registro, da effettuarsi presso le banche o, più banalmente, dagli sportelli postali.

Per la forma telematica, invece, richiede ugualmente un pagamento dell’imposta di registro (che però si paga,chiaramente, online). La registrazione del contratto di locazione è d’obbligo per tutti coloro che posseggono oltre cento immobili, mentre per gli altri contribuenti è solo facoltativa, e ha il vantaggio di potersi effettuare semplicemente da casa, con il vantaggio di ritrovarsi il calcolo delle imposte dovute eseguito da un programma calcolatore.

Forma cartacea

Si può effettuare tramite un qualsiasi ufficio dell’ Agenzia delle Entrate (non è necessario, perciò, rivolgersi a un particolare ufficio competente da scegliere in relazione al proprio luogo di residenza o ad altri parametri). Nel momento in cui la registrazione del contratto di affitto viene affidata all’Agenzia delle Entrate, questa rilascia una ricevuta che attesta la consegna dei dati e comunica all’interessato una data probabile in cui potrà verificarsi una copia degli atti registrati.

Occorre munirsi di una documentazione specifica, contenente almeno due copie del contratto, contrassegnate dalla firma originale delle parti. Sono necessarie, inoltre, un numero di marche da bollo da 14,62 euro pari a ogni quattro facciate da cento righe su ogni copia del contratto di locazione. Quindi si devono portare la richiesta di registrazione su modello 69 (e, se gli atti da depositare sono più di uno, anche un elenco sul modello denominato “RR”) e la ricevuta di versamento relativa all’imposta di registro su modello F23.

Registrare la locazione online

Questa modalità prevede una modalità di pagamento che può effettuarsi tramite tre differenti persone, la prima delle quali è sicuramente il contribuente direttamente interessato (è, questo, il caso in cui si parla di “procedura diretta”). Oppure, possono provvedere al pagamento gli intermediari abilitati, quali ad esempio i commercialisti, i Centri di assistenza fiscale (Caf), i consulenti del lavoro, le organizzazioni delle proprietà edilizie e dei conduttori, ecc.

O, ancora, si può occupare delle pratiche di registrazione un qualsiasi soggetto delegato che abbia delle sufficienti capacità tecniche, economiche e organizzative. Il versamento online che si effettua ai fini della registrazione del contratto di locazione riguardante le imposte di registro può essere comprensivo delle marche da bollo, nonché degli eventuali interessi e delle spiacevoli sanzioni in cui talvolta si incorre.

Entrambi richiedono una registrazione gratuita e sono servizi dell'Agenzia delle Entrate.

Tipologie di contratto di locazione

In realtà esistono diverte tipologie di contratto, ognuna destinata ad un diverso scopo, ma per tutte ugualmente serve registrare la locazione.

Locazione ad uso transitorio

Viene stipulato solo in presenza di particolari esigenze dell'inquilino o del padrone di casa. Dura minimo un mese e massimo 18 e non può essere rinnovato. Il canone è concertato.

A studenti universitari

I destinatari sono chiari. Può avere una durata variabile da 6 a 36 mesi. L'affitto dovrebbe essere fissato da un accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, universitarie e associazioni di studenti. Il proprietario può godere di agevolazioni fiscali pari al 30% sull'imposta di registro e il 59,5% sul canone Irpef.

Contratto a canone concorato

Ha una durata di tre anni, ma può essere rinnovato per altri due. Sono previste anche qui agevolazioni irpef, ma per tutto il resto ogni Comune può decidere in maniera indipendente.

Contratto libero

Si tratta della forma più utilizzata. La durata è di 4 anni e può essere rinnovato di altri 4. Sono l'inquilino e il padrone di casa che stabiliscono le regole del contratto: la legge prevede paletti solo relativamente alla durata.

Contratto senza Vincolo

Si tratta di contratti particolari, adatti solo a determinate categoria di beni come: case di lusso, villini per vacanze, box auto, edifici artistici e così via. Non esistono indicazioni per legge eccetto che riguardo alla durata massima dell'affitto che non può superare i 30 anni.

Si consiglia, in sede di redazione di un contratto, di controllare bene tutte le clausole. Soprattutto, spesso si richiedere una cauzione – pari, generalmente, a due mensilità – che viene restituita al termine del rapporto se non sono sopraggiunte complicazioni come spese accessorie da parte del padrone di casa. Si ricorda che un contratto non registrato è nullo davanti alla legge.

Legge locazione: cosa sapere sui contratti di residenza

La legge sulle locazioni (nota anche come “legge n. 431”) è stata varata dal Parlamento Italiano nel 1998 e stabilisce al suo interno diverse forme di contratto abitativo. Tra queste, quelle sicuramente più usate sono i cosiddetti “contratti liberi”, i “contratti concordati” e i contratti “di natura transitoria normale” e “per studenti”.

Accordi tra proprietari e inquilini

Se questa condizione viene a mancare, lo stesso può considerarsi nullo. I contratti liberi (il cui nome per esteso è “contratti di locazione a canone libero”) sono il risultato di un libero accordo tra le parti interessate che convergono positivamente su tutti i punti che andranno a firmare, canone incluso.

Locazione concordata e agevolata

La legge sulla locazione prevede che i contratti concordati o agevolati devono avere una durata minima di tre anni. Prendendo come parametri di riferimento le fasce stabilite dagli accordi territoriali, e più specificamente i loro valori massimali e minimali, proprietari e inquilini si accordano sul canone, che deve essere compreso in tali fasce.

legge locazione

Definizione specifica dei contratti

Nel diritto commerciale definiamo col termine di locazione un particolare contratte in cui uno dei soggetti, detto locatore, si impegna a far usare al soggetto locatario un determinato bene, per un periodo determinato, riscuotendo in cambio un corrispettivo detto canone.
La legge specifica sui contratti di locazione è l'articolo 1571 del codice civile.

Esistono diverse figure di contratto, che possiamo distinguere in:

  • locazione di beni mobili (ed in particolare di beni mobili registrati);
  • locazione di beni immobili non urbani;
  • locazione di beni immobili urbani.

Un'altra classificazione è quella fra locazione ad uso commerciale ad uso abitativo.
Se prevede come oggetto un bene produttivo, secondo quanto riportato dagli artt. 1615 e ss cod. civ., siamo di fronte al contratto di affitto.

Sempre secondo il Codice Civile, vediamo alcune particolarità, riferendoci agli articoli cui afferiscono le descrizioni:

  • il contratto di locazione può essere a tempo determinato o senza determinazione di tempo (art. 1597 cod.civ.);
  • l'alienazione del bene locato, purché la locazione abbia data certa anteriore al trasferimento, non determina lo scioglimento del contratto (art. 1599 cod.civ.) (emptio non tollit locatum);
  • il locatore ha l'obbligo di consegnare e mantenere la cosa locata "in stato da servire all'uso del convenuto" (art. 1575 cod.civ.);
  • il conduttore ha l'obbligo di servirsi della cosa locata secondo l'uso pattuito e con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1587 cod.civ.);
  • salvo patto contrario il conduttore ha la possibilità di sublocare il bene, ma non può cedere il contratto (art. 1594 cod.civ.).

Costituire un fondo patrimoniale

La circolare 4 giugno 2012, n. 20/E ha stabilito che il coniuge non proprietario di un immobile, può scegliere in maniera autonoma in merito alla cedolare secca relativa ai canoni compresi nel proprio fondo patrimoniale. La circolare, voluta dall'Agenzia delle entrate, è stata utile per chiarire una situazione finora rimasta confusa, relativa anche al caso in cui il contratto di locazione sia stipulato da un solo dei due coniugi.

Infatti, la stessa circolare continua mettendo in risalto il fatto che nel caso di cui sopra, gli effetti fiscali della locazione stipulata da un coniuge, vanno a toccare anche il comproprietario assente al momento della stipula. Questo significa la possibilità da parte di quest'ultimo di scegliere o meno il nuovo tipo di imposta.

Secondo quanto detto finora, sarà possibile per entrambi i coniugi, o per ognuno di loro, attraverso un atto pubblico, costituire un fondo patrimoniale, andando a destinare ad esso i beni immobili o quelli mobili che sono stati iscritti nei registri pubblici. Qui possono rientrare anche eventuali titoli di credito. Inoltre nel fondo patrimoniale può intervenire anche un soggetto terzo, previo testamento.

Da questo deriva che il reddito di entrambi coniugi, che utilizzano i beni di cui sopra per ovviare ai bisogni della famiglia, sarà fiscalmente considerato diviso a metà, a prescindere dalla modalità di costituzione del fondo patrimoniale stesso:

  • per diritto di proprietà
  • per riserva di proprietà
  • per diritto reale sul bene

Imputazione del fondo patrimoniale e cedolare secca

Anche per quanto riguarda l'ambito della cedolare secca, il principio di imputazione del reddito previsto per il fondo, viene applicato senza tenere conto dei requisiti di proprietà dell'immobile: ciò significa che, qualora il coniuge lo voglia, può decidere in maniera svincolata dal titolare il tipo di applicazione di regime di cedolare secca relativo agli immobili ad uso abitativo.

Per effettuare la dichiarazione svincolata dal coniuge, il comproprietario deve presentare all'agenzia dell'entrate l'apposito modello 69, accompagnato dalla relativa documentazione che ne dimostri la comproprietarietà. In caso di passaggio a nuovo regime, il comproprietario dovrà comunicare tale decisione al conduttore via raccomandata, andando così a rinunciare a tutti i tipi di aggiornamento del canone.

Informazioni generali sulla cedolare

La cedolare secca è dunque un'imposta che va a sostituire l'IRPEF e le relative addizionali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo. Inoltre, anche se lascia l'obbligo di versare l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione, può sostituire l’imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione, e l’imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto.

Requisiti

Per poter esercitare l'opzione della cedolare secca, gli immobili devono soddisfare una serie di requisiti; pertanto possono essere dichiarate solo le unità abitative accatastate nelle categorie da A1 a A11 esclusa l’A10 (uffici o studi privati), e le relative pertinenze (solo se locate congiuntamente all’abitazione).

Se il contratto di locazione ha ad oggetto unità immobiliari abitative per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione, l'imposta di registro sarà calcolata in questo modo:

  • sui soli canoni riferiti agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione
  • sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita, se il canone è stato pattuito unitariamente.


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Le parti del contratto preliminare

Il contratto preliminare prevede che le parti in gioco prendano l’impegno reciproco di stipulare in un futuro prestabilito (o comunque non superiore ai 10 anni) il contratto definitivo.

In Italia è utilizzato soprattutto nel settore della compravendita immobiliare. Quando le due parti si incontrano, spesso attraverso l’agenzia immobiliare, prendono l’impegno reciproco, con la proposta e il compromesso (contratto preliminare), di stipulare il contratto di compravendita.
Quando si sono preparati i vari documenti e si è pronti al passaggio di proprietà, le parti stipulano il contratto definitivo presso il notaio.

Le parti del contratto preliminare sono dette promittente (venditore) e promissario (acquirente); questo è disciplinato dal codice civile ai seguenti articoli:

  • articolo 1351 Contratto preliminare. Se la forma è viziata, il contratto preliminare e' nullo.
  • articolo 2645 - bis Trascrizione di contratti preliminari. - omissis
  • articolo 2775 - bis Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari. - omissis
  • articolo 2825 - bis Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare. - omissis

Il codice civile menziona anche delle forme di garanzia che consistono nella caparra confirmatori, una somma di denaro o beni tangibili che in caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se al contrario non diviene definitivo e una delle parti è inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e tenere la caparra.

Più dettagliatamente se l’inadempiente è il soggetto che ha versato la caparra, egli rischia di perdere la caparra già corrisposta; mentre se l’inadempiente è il soggetto che l'ha ricevuta, l'altra parte oltre a recedere dal contratto può esigere il doppio di quanto versato nella caparra. Oltre a questa, la parte inadempiente dovrà risarcire del danno l’altra parte.

La caparra penitenziale

La caparra penitenziale rappresenta la penale in caso di recesso ingiustificato. Se nel contratto preliminare è concordato il diritto di recesso di una o entrambe le parti, essa rappresenta il corrispettivo per il recesso. In tal caso a seconda delle parti, il recedente perde la caparra data o è obbligato a restituire il doppio di quella ricevuta.

In caso di compravendita immobiliare, solitamente l’importo richiesto come acconto corrisponde al 20% del prezzo d’acquisto. Alcune cartolerie o librerie specializzate sono provviste di modelli di contratto prestampati e precompilati in modo da poter essere sottoscritti dalle parti.

Il contratto di compravendita

Secondo l’articolo 1470 del Codice Civile, la vendita è un contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una casa o comunque, il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Questa tipologia di contratto, generalmente segue il contratto preliminare di compravendita, ed è definitivo.

Le caratteristiche del contratto

La vendita è un contratto consensuale; questo significa che si perfezionano con il consenso delle parti, che quindi non esige la consegna del bene come per i contratti reali.

La vendita è un contratto traslativo, vuol dire che si attua il trasferimento o la costituzione di un diritto.
È un contratto ad effetti reali: esso produce effetto immediato, diretto e principale che è quello del trasferimento di un diritto.

Non è un contratto aleatorio: questa particolare tipologia di contratti hanno come caratteristica il fatto che non è noto, né certo il rapporto tra l’entità del vantaggio e quella del rischio; vale a dire l’esistenza delle prestazione o la loro entità dipende da un evento che non è del tutto dipendente dalla volontà delle parti.

È un contratto istantaneo: gli effetti traslativi del contratto sono immediate.
La vendita è ovviamente un contratto a due parti: al venditore si contrappone un compratore.

Secondo l’articolo 1376 del Codice Civile, i contratti che hanno per oggetto il trasferimento di proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale, la proprietà o il diritto si trasmettono per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato.

L’oggetto del trasferimento possono essere anche dei beni più complessi, come per esempio, un’eredità. Per i diversi oggetti del contratto, il Codice Civile prevede una serie di norme specifiche a seconda del tipo di oggetto che si andrà ad esaminare.

Uno degli elementi essenziali della compravendita è il prezzo. Il prezzo generalmente corrisponde ad una certa somma di denaro. Si distingue dalla permuta, la quale ha come caratteristica principale lo scambio di due beni.


 
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