Cubatura: cosa cambia con le nuove leggi
La cubatura, o “volumetria”, delle nostre proprietà non sarà più un problema. Questa, almeno, è l’intenzione dell’ultimo decreto sullo Sviluppo varato dal Governo. Le nuove leggi, infatti, consentono di ampliare edifici preesistenti entro il limite massimo del 20% del volume iniziale se questi hanno destinazione d’uso residenziale.
Nel caso la destinazione d’uso sia diversa, ma parliamo comunque di “superfici coperte”, lo spazio d’ampliamento resta sempre del 20%. Ciò significa, in entrambi i casi aumentare il volume delle nostre proprietà; pertanto dal calcolo della cubatura delle nostre abitazioni, potranno essere ricavati nuovi spazi.
Quando e dove aumentare la volumetria
Ampliare la cubatura deve comunque realizzarsi in linea di contiguità con il fabbricato già esistente. Se ciò risultasse vuoi materialmente vuoi giuridicamente impossibile potrà essere autorizzata la costruzione da zero di un nuovo edificio separato, ma il cui carattere dovrà essere comunque accessorio e pertinenziale all’edificio “primo”.
A titolo di cronaca ricorderemo che l’ampliamento della cubatura non può essere riconosciuto se i fabbricati in questione sono, anche solo in parte, abusivi e/o soggetti all’obbligo di demolizione. Altresì la cubatura non può aumentarsi a quegli edifici che sorgano su aree demaniali o vincolate da un criterio di uso pubblico oppure, ancora, dichiarate non edificabili dalla legge o dall’amministrazione locale.
Fondo dominante e fondo servente
La nuova norma sulla cubatura ha sdoganato la pianificazione che poggiava sul principio della perequazione: da adesso, sostanzialmente, ogni metro quadro di terreno comunale si vede assegnato un indice volumetrico standardizzato. Prima di tale norma, al momento di trasferire una cubatura da un fondo all'altro si arrivava tramite “giochetti” burocratici: tra quelli più usati, la costituzione di una servitù, con la costituzione della quale si poteva rendere pubblico, trascrivendolo nei Registri immobiliari, il fatto che chiunque avesse comprato in un secondo momento il fondo servente avrebbe acquisito un'area senza alcuna possibilità di edificazione e che, invece, chiunque avesse invece comprato il fondo dominante avrebbe avuto a disposizione un'area dotata, oltre che della capacità volumetrica «propria» anche la cubatura derivata dal fondo servente.
.. Una “finanza” della cubatura?
Così si aprono scenari prima impensabili: la cubatura comperata non necessita da subito di essere legata a un fondo specifico; anzi, può restare in sospeso fino al momento in cui il proprietario non abbia deciso dove esattamente voglia sfruttarla concretamente. Si può pensare a ragione che se le transazioni riguardanti la cubatura si facessero frequenti, si andrebbe a creare una piccola “borsa” della cubatura.
di Michele G. Picozzi
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