Recesso del contratto di locazione: come fare?

Nella situazione economica italiana, molte più persone ricorrono all’affitto di un immobile non potendosi permettere l’acquisto di una casa propria. Esistono però anche casi di recesso del contratto di locazione e su questo campo ci sono molte regole e leggi da sapere.

Come effettuare la recessione della locazione

Il recesso del contratto di locazione può essere effettuato sia dal proprietario che dall’inquilino ma esistono diverse procedure e informazioni da sapere che cambiano da contratto a contratto. Per i contratti d’affitto ci sono due forme di rinnovo, il 4+4 e il 3+2; di solito il recesso avviene alla fine del secondo rinnovo ma in determinate condizioni il diniego può avvenire prima.

Queste condizioni sono per il proprietario:

  • cambio uso dell’immobile per motivi professionali o commerciali
  • utilizzo dell’immobile per sé o per la propria famiglia

e per l’inquilino:

  • disponibilità di affittare un alloggio sempre nello stesso comune
  • l’inquilino non alloggia in maniera continuativa nell’immobile affittato

Per rescindere la locazione, si deve inviare una lettera contenente la disdetta del contratto d’affitto a mezzo raccomandata A/R entro sei mesi se il contratto è del tipo 4+4 o tre mesi se il contratto in essere è di tipo transitorio. Il proprietario non può rompere il contratto se non rispettando le condizioni poste dalla legge mentre l’inquilino può recedere dal proprio contratto di locazione in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi. Questo avviene perchè il legislatore, nonostante i dubbi di costituzionalità avanzati dai locatari, ha preferito tutelare la parte debole nel contratto, ossia l’affittuario.

In caso di risoluzione anticipata, il proprietario è tenuto a pagare, tramite modello F23, l’imposta di registro per la disdetta anticipata del contratto. In questo caso, generalmente l’imposta viene divisa tra conduttore e locatario ma qualora ciò non si verificasse, sarà il proprietario a dover corrispondere tale somma all’Agenzia delle Entrate. Per i casi di uso foresteria, ossia appartamenti presi dalle società per far alloggiare un proprio dipendente, il recesso va comunicato entro la data stipulata nel contratto che di solito è fissata in tre mesi prima della scadeza. Da aggiungere che l’uso foresteria è ben diverso dalle altre tipologie contrattuali perchè prevede tre parti interessate nell’accordo: proprietario, azienda (che ha personalità giuridica) e personale che concretamente lavorerà presso il locale. L’uso foresteria inoltre permette una serie di agevolazioni fiscali sia per il conduttore che per il locatario.

Come si difende il proprietario?

Il locatario ha diversi strumenti per difendersi dalla rottura anticipata del contratto da parte del conduttore. Ecco quali sono: affidarsi ad agenzie immobiliari per la ricerca dell’inquilino (all’azienda che funge da intermediario andrà corrisposto una parcella variabile, circa del 10%); avere una polizza assicurativa per proteggersi da mancati pagamenti; risoluzione del contratto per morosità; per quanto riguarda la rottura anticipata, il conduttore è tenuto a pagare l’affitto fino alla data in cui lascerà l’immobile; nel caso di ritardi di pagamento, la legge prevede un periodo di venti giorni concessi all’inquilino per saldare le mensilità arretrate.

Recesso locazione, il rovescio della medaglia

La crisi economica che sta colpendo il mondo sta avendo forti ripercussioni anche in Italia sul campo dei canoni d’affitti degli esercizi commerciali. A Catania più del 25% dei negozianti ha chiesto di rescindere l'affitto, poichè sono strozzati da costi troppo alti, aumentati in alcuni casi anche del 37%. Gli stessi esercenti hanno chiesto un intervento degli Enti Locali per porre rimedio a una situazione che vedrà molte botteghe chiudere le saracinesche (si parla di un negozio su quattro in Via Etna).

Non è un caso quindi che la morosità in Italia sia aumentata enormemente (soprattutto la morosità incolpevole), tanto che la metà degli inquilini è in ritardo con l’affitto mensile da pagare. A riguardo, i proprietari possono scegliere diverse vie, come la trattazione o la negoziazione delle rate da pagare, il sollecito, l’ingiunzione fino ad arrivare alla decisione drastica, lo sfratto.

Sulla morosità incolpevole, il Governo ha stanziato un fondo per aiutare quei cittadini che non riescono a pagare l’affitto perchè sono stati licenziati o perchè per causa di forza maggiore non hanno più i soldi per saldare le mensilità pregresse. Inoltre, l’esecutivo Renzi ha varato delle misure per incentivare il mercato immobiliare, come per esempio la possibilità di concedere benefici fiscali (fino al 20%) a chi compra casa e l’affitta per un lasso di tempo uguale a otto anni a un canone concordato. Il Premier con questa misura cerca di far uscire dallo stagno questo settore che è rimasto impantanato negli ultimi anni dopo lo scoppio della crisi economica.

Come effettuare la risoluzione dell'accordo

La risoluzione del protocollo di locazione può essere proposta sia dal locatore che dal conduttore, seppur con modalità e cause differenti. Di norma per proporla, sia nel caso del locatore che del conduttore, sono previsti almeno sei mesi di preavviso, e la proposta di risoluzione deve essere recapitata alla controparte in forma scritta, possibilmente mediante raccomandata con ricevuta di ritorno; ma è rimessa alla volontà contrattuale delle parti prevedere tempistiche differenti che risultino dal contratto.

Risoluzione da parte del locatore

La risoluzione può essere proposta dal locatore al verificarsi di determinati eventi, tassativamente previsti dal contratto. In ogni tipologia di accordo che abbiamo firmato, sin dai tempi dell’Università, erano presenti delle clausole che prevedevano la possibilità da parte del locatore di proporre la risoluzione, o che prevedevano una risoluzione del contratto di locazione di diritto: tipico è il caso in cui il conduttore non paga nei tempi previsti nel contratto la quota mensile d’affitto, avvenimento che permette al locatore di proporre risoluzione di diritto del documento di locazione. Normalmente le formule di locazione prevedono contratti con rinnovo automatico, salva diversa volontà espressa dalle parti, è il caso dei contratti 3+2 o 4+4.

Qualora le parti non concordino sul rinnovo, non è necessaria la formalizzazione di una risoluzione del documento. Infine è fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore qualora intenda vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità previste dall’art. 3 L.431/98.

Risoluzione del conduttore

Al conduttore è riconosciuto un più semplice obbligo per la risoluzione del documento: avrà, infatti, facoltà di recedere per gravi motivi, inviando al locatore lettera raccomanda con ricevuta di ritorno con un anticipo di almeno sei mesi. Solo questa condizione deve essere soddisfatta.

Importante sottolineare che qualora il conduttore intenda proporre la fine del rapporto, le mensilità rimanenti dovranno essere interamente pagate, non sarà quindi possibile intaccare le caparre versate al momento della stipula del documento di locazione, poiché se si procedesse in questa direzione, la tutela economica di cui gode il locatore per gli eventuali danni recati all’immobile nel periodo, verrebbe meno.



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