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Locazioni a canone concordato: guida ai vantaggi fiscali

Quando si decide di prendere una casa, o nel caso soprattutto di studenti, una casa in affitto, oltre alla complicata ricerca dell'abitazione stessa, è inoltre necessario essere a conoscenza delle norme che regolano i contratti di locazione.
È infatti indispensabile sottoscrivere un contratto di locazione con il proprietario di casa o con l'agenzia immobiliare che si occupa dell'affitto della casa. I contratti di locazione sono inoltre regolamentali dalla legge 431/98 sulle locazioni degli immobili.

Esistono altresì diverse modalità di stesura di un contratto di locazione. Per evitare imprevisti spiacevoli, è quindi fondamentale informarsi prima di firmare un contratto d'affitto in modo tale da scegliere quello più adatto alle proprie esigenze.

La caparra confirmatoria

Nei casi in cui avvengono delle compravendite immobiliari, al momento stesso della conclusione del contratto di vendita preliminare, viene versata la cosiddetta caparra confirmatoria, ovvero una somma di denaro versata al venditore come conferma dell'impegno assunto.

Secondo quanto previsto dal Codice Civile, art. 1385 comma 1, nel caso in cui la parte che ha versato la caparra confirmatoria adempie all'obbligo preso firmando il contratto, l'altra parte sarà obbligata a restituirla o scalarla dalla somma dovuta.

Nel caso in cui, invece, la parte che ha versato la caparra confirmatoria risulta inadempiente, la controparte potrà rescindere il contratto e trattenere la caparra.

Se invece a risultare inadempiente sarà la parte che ha ricevuto la caparra confirmatoria, questa dovrà restituire alla controparte il doppio di quanto aveva ricevuto, così come previsto dall'artico 1385 comma 2 del Codice Civile.
Valore

Di norma il valore della Caparra Confirmatoria non supera il valore del 20% del prezzo totale della compravendita immobiliare: il saldo verrà pagato al momento del rogito, quando verranno anche consegnate le chiavi dell'immobile.

Nel caso in cui si decida di versare una somma maggiore come caparra confirmatoria prima del pagamento del rogito, conviene comunque trascrivere il contratto preliminare ed eventualmente effettuare una fideiussione bancaria a garanzia dell'operazione. Infatti, in questo modo, la trascrizione del contratto preliminare permette di ottenere la restituzione della caparra confirmatoria qualora il contratto vero e proprio non dovesse andare a concludersi nei termini stabiliti in sede di accordo preliminare.

Tipologie di locazione a canone concordato

Il Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 14/7/2004, prevede che anche per i Comuni è ora possibile stipulare contratti di locazione con un canone concordato, anche per periodi transitori brevi (fino a 18 mesi).

Le principali locazioni a canone concordato sono:

  • Contratti di durata 3+2 anni di rinnovo obbligatorio (salvo facoltà del locatore di negarlo per i motivi indicati nell'art. 3 della legge 431/98).
  • Contratti per studenti universitari di durata da 6 mesi a 3 anni, con un rinnovo automatico della stessa durata, salvo disdetta dell'inquilino.
  • Contratti transitori con la durata da 1 a 18 mesi: a canone libero (ma con un tetto massimo, nei Comuni ad alta densità abitativa, stabilito dagli stessi accordi o da decreto ministeriale, fino ad un livello del 20% superiore al canone concordato).

A differenza della Locazione a Canone libero, questi contratti durano meno (tre anni più due di rinnovo automatico alla prima scadenza).

Sconti fiscali per gli affitti a canone concordato

Per incentivare la proprietà vengono proposti tre sconti fiscali per le locazioni a canone concordato:

  • L'imponibile Irpef (la parte del canone che va dichiarata sul 730 o sull'Unico) è del 59,5%, anziché l'85% ordinario;
  • L'imposta di registrazione (che proprietario e inquilino devono di norma pagare metà per uno) è dell'1,4% annuo sul valore del canone, anziché del 2%;
  • I comuni possono stabilire aliquote più basse per l'Ici o maggiori detrazioni.

Comuni ad alta densita abitativa

Le agevolazioni fiscali sono previste, solo per i proprietari (e gli inquilini) degli immobili situati nei Comuni ad alta tensione abitativa. Non sono previste agevolazioni Irpef o riduzione dell'imposta di registro per le locazioni transitorie, la cui convenienza per il locatore pertanto, è legata unicamente alla breve durata del contratto

Inquilini con basso reddito dei contratti a canone concordato

Per gli inquilini di basso reddito poi sono stabilite detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi rispettivamente di 495,80 euro (se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71), e di euro 247,90 (se il reddito complessivo giunge fino a 30.987,41 euro).



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