Lo sfratto in quattro provvedimenti

I provvedimenti del Giudice, che impongono all'inquilino di riconsegnare e rilasciare l'appartamento, coinvolgono spesso milioni di cittadini, affittuari e conduttori, con importanti implicazioni sociali ed economiche.

I provvedimenti di sfratto sono di quattro tipi:
1. Sfratto per finita locazione: allo scadere del contratto di locazione (dopo otto anni per i contratti liberi, cinque anni per i contratti concertati, alle singole scadenze previste negli accordi locali per i contratti transitori e per studenti);

2. Sfratto per necessità: si verifica quando il proprietario intende riutilizzare l'alloggio o effettuare lavori previsti dalla legge (dopo il primo quadriennio per i contratti liberi, dopo tre anni per quelli concertati,ipotesi non prevista per i contratti brevi);

3. Sfratto per morosità: nei casi di protratto mancato pagamento del canone di affitto e/o delle quote condominiali.

4. Risoluzione per inadempimenti: riguarda una serie di casi nei quali il Giudice, qualora verificasse un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino (abbandono dell'alloggio, subaffitto se vietato, cambio d'uso non consentito, ecc.), emette un provvedimento che ordina il rilascio dell'appartamento.

Per avviare la procedura, il locatore è tenuto a trasmettere all'inquilino la disdetta del contratto di locazione. Se questo rientra nella vecchia disciplina dell'equo canone, la disdetta va comunicata, con raccomandata A.R., almeno sei mesi prima della scadenza; se si tratta di un contratto con patti in deroga, il termine è di almeno un anno prima della prima scadenza e di almeno sei mesi per le successive.

Nei casi di affitti basati sulla normativa vigente valgono i sei mesi per i contratti liberi e regolati, mentre la disdetta è automatica, per i contratti cosiddetti liberissimi (regolati solo dal Codice civile, tipo l'uso turistico), e non richiede la comunicazione preventiva.

Se il Giudice ha concesso un provvedimento di proroga allo sfratto, questo è impugnabile dal proprietario con opposizione regolata dall’articolo 618 Codice di procedura Civile. Nei casi di sfratto per morosità dell’inquilino, il locatore può scrivere una lettera raccomandata A/R, nella quale si sollecita il pagamento degli affitti arretrati entro una data precisa, e rivolgersi a un avvocato per l’avvio della pratica legale.