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La manutenzione ordinaria e straordinaria: modifiche, riparazioni e guasti

Dopo aver firmato un contratto d'affitto, entrambe le parti in causa, inquilino e proprietario, sono tenuti a rispettare dei doveri legati alle spese di manutenzione e all'utilizzo dell'immobile.

I doveri del proprietario

Tra i doveri del proprietario di un appartamento affittato vi è la garanzia all'inquilino delle ottime condizioni dell'immobile dato in locazione. I proprietari hanno anche l'obbligo di far eseguire le opere di manutenzione straordinaria a prescindere dal costo, o dal fatto che l'appartamento si trovi in un condominio.

Le spese per queste opere straordinarie sono tutte a carico del proprietario che può in alternativa applicare, se previsto dal contratto di locazione, un aumento del canone di locazione pari agli interessi legali sul capitale utilizzato. Spetta infine sempre al proprietario l'adeguamento dell'immobile alle nuove disposizioni di legge, quando emanate.

I doveri dell'inquilino

La prima regola che l'inquilino deve rispettare è di conservare l'immobile locato nel medesimo stato in cui si trovava all'atto della consegna. Ogni modifica ad opera dell'inquilino, non prevista dal contratto, necessita di un'autorizzazione scritta e firmata dal proprietario di casa il quale, in assenza di accordi, può chiedere che al termine del contratto di locazione la casa torni come era prima. Salvo accordi diversi, le spese sono a carico dell’inquilino che non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per i miglioramenti apportati.

Modifiche e migliorie apportate dal locatario

Le modifiche eseguite nel corso della locazione, che possono essere tolte dall'immobile ripristinando la situazione precedente (es. una serratura blindata), vengono eliminate al termine della locazione oppure, se il proprietario è interessato, lasciate in cambio di una cifra da contrattare, solitamente compresa tra le spese sostenute dall'inquilino per quella miglioria e il valore al momento della stessa, tenendo conto dell'usura.

Le riparazioni: a carico di chi sono?

In caso d'imprevisti guasti o rotture (la rottura di un tubo nel bagno, la caldaia del riscaldamento che perde ecc.) è necessario in primis avvisare il proprietario o l'amministratore.

Se il contratto non specifica il metodo di ripartizione delle spese, è bene ricorrere al codice civile; esso stabilisce alcune regole generali applicabili a tutte le locazioni: l'inquilino è tenuto a riparare i danni e il deterioramento provocati dall'uso o dalla mancata comunicazione al proprietario di situazioni che hanno causato o aggravato il danno, mentre il proprietario deve occuparsi delle riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato.

I danni arrecati a terzi, come infiltrazioni nell'appartamento sottostante, causati dalla perdita di uno scarico, sono a carico del proprietario.

Riparazioni urgenti

Nei casi di riparazione urgente (guasto della caldaia del riscaldamento autonomo in inverno) l'inquilino, previo avviso del proprietario, può provvedere direttamente alla riparazione, addebitando successivamente al proprietario le spese sostenute.

Nell'effettuare delle riparazioni di manutenzione straordinaria, il proprietario deve garantire all'inquilino l'utilizzo dell'immobile e, nel caso in cui i lavori durino più di 20 giorni, l'inquilino ha diritto a una riduzione del canone proporzionata al disturbo arrecatogli.

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