La manutenzione ordinaria e straordinaria: modifiche, riparazioni e guasti

Dopo aver firmato un contratto d'affitto, entrambe le parti in causa, inquilino e proprietario, sono tenuti a rispettare dei doveri legati alle spese di manutenzione e all'utilizzo dell'immobile.

I doveri del proprietario

Le spese per queste opere straordinarie sono tutte a carico del proprietario che può in alternativa applicare, se previsto dal contratto di locazione, un aumento del canone di locazione pari agli interessi legali sul capitale utilizzato.

I doveri dell'inquilino

La prima regola che l'inquilino deve rispettare è di conservare l'immobile locato nel medesimo stato in cui si trovava all'atto della consegna. Ogni modifica ad opera dell'inquilino, non prevista dal contratto, necessita di un'autorizzazione scritta e firmata dal proprietario di casa il quale, in assenza di accordi, può chiedere che al termine del contratto di locazione la casa torni come era prima. Salvo accordi diversi, le spese sono a carico dell’inquilino che non ha diritto al rimborso delle spese sostenute per i miglioramenti apportati.

Modifiche e migliorie apportate dal locatario

Le modifiche eseguite nel corso della locazione, che possono essere tolte dall'immobile ripristinando la situazione precedente (es. una serratura blindata), vengono eliminate al termine della locazione oppure, se il proprietario è interessato, lasciate in cambio di una cifra da contrattare, solitamente compresa tra le spese sostenute dall'inquilino per quella miglioria e il valore al momento della stessa, tenendo conto dell'usura.

Le riparazioni: a carico di chi sono?

In caso d'imprevisti guasti o rotture (la rottura di un tubo nel bagno, la caldaia del riscaldamento che perde ecc.) è necessario in primis avvisare il proprietario o l'amministratore.

Se il contratto non specifica il metodo di ripartizione delle spese, è bene ricorrere al codice civile; esso stabilisce alcune regole generali applicabili a tutte le locazioni: l'inquilino è tenuto a riparare i danni e il deterioramento provocati dall'uso o dalla mancata comunicazione al proprietario di situazioni che hanno causato o aggravato il danno, mentre il proprietario deve occuparsi delle riparazioni necessarie a mantenere l'immobile in buono stato.

I danni arrecati a terzi, come infiltrazioni nell'appartamento sottostante, causati dalla perdita di uno scarico, sono a carico del proprietario.

Riparazioni urgenti

Nell'effettuare delle riparazioni di manutenzione straordinaria, il proprietario deve garantire all'inquilino l'utilizzo dell'immobile e, nel caso in cui i lavori durino più di 20 giorni, l'inquilino ha diritto a una riduzione del canone proporzionata al disturbo arrecatogli.

Ripartizione specifica delle spese tra locatore (proprietario dell’immobile) e conduttore (inquilino)

Se è vero che, in linea generale, al proprietario dell’immobile spettano tutte le spese straordinarie e all’inquilino quelle ordinarie, spesso si genera confusione nello stabilire quali interventi appartengano all’uno o all’altro tipo. In effetti le spese da affrontare possono riguardare non solo l’immobile oggetto della locazione, ma anche tutto ciò che riguarda eventuali spazi comuni come nel caso di una casa posta all’interno di un condominio.

Ecco allora che una tabella più specifica di ripartizione, può aiutarci a capire meglio quali siano le “competenze” del proprietario e dell’inquilino nei casi in cui non venga espressamente dichiarato nel contratto di affitto.

Spese interne dell’abitazione

Al proprietario dell’immobile spettano le spese relative a:

  • Installazione, sostituzione integrale e riparazione degli impianti (idrico, elettrico, di condizionamento)
  • Sostituzione delle rubinetterie, dei sifoni, dell’impianto del citofono e dell’allarme
  • Sostituzione di porte e serrande
  • Sostituzione o riparazione dei rivestimenti e verniciatura delle parti esterne

All’inquilino che è in locazione spetta pagare per:

  • Manutenzione ordinaria delle rubinetterie, dei contatori, degli impianti di condizionamento e dei rivestimenti
  • Riparazione o sostituzione di prese e interruttori elettrici
  • Opere di tinteggiatura su pareti e soffitto e degli elementi in legno e metallo (usura)
  • Riparazione di elementi come vetri, serrature e maniglie di porte e finestre

Spese condominiali e per le zone comune

Quasi sempre a doversi occupare delle spese condominiali è il locatario, vediamo quali sono invece le eccezioni e i casi in cui a pagare deve essere l’inquilino:

  • Manutenzione ordinaria del giardino, dell’eventuale cancello automatico di ingresso e dell’illuminazione
  • Pulizia aree verdi comuni
  • Ricarica estintori e spese per l’illuminazione delle scale comuni
  • In caso di lavori all’interno del condominio, tassa di occupazione suolo pubblico
  • Consumi elettrici e manutenzione dell’ascensore
  • Spurgo e pulizia di pozzi neri e pozzetti

Le spese di portierato invece di norma hanno una ripartizione del 90% a carico dell’inquilino e del 10% a carico del proprietario.



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