I rapporti di sublocazione

I rapporti fra il locatore e il conduttore principale

La sublocazione può causare dei rischi importanti per il conduttore principale, che è responsabile per il comportamento del sub conduttore (ad esempio se danneggia l’ente locato, oppure non libera i locali alla fine del contratto di locazione principale) ed é tenuto al pagamento della pigione se il sub conduttore non paga la pigione. Inoltre l’art. 262 cpv. 3 CO prevede che il conduttore principale è responsabile verso il locatore nei casi in cui il sub conduttore usasse l'ente locato in modo diverso da quello permesso al conduttore principale. Una relazione contrattuale esiste solo fra locatore e conduttore principale e fra conduttore principale e sub conduttore.

I rapporti fra il locatore e il sub conduttore

Fra il locatore e il sub conduttore non è prevista alcuna relazione contrattuale. Solo in quattro casi esiste un rapporto giuridico diretto fra il locatore e il sub conduttore:

• L'art. 262 cpv. 3 CO dà la possibilità al locatore di rivolgersi direttamente al sub conduttore per obbligarlo a usare l’ente locato conformemente all’uso permesso dal contratto principale.
• L'art. 268 cpv. 2 CO estende il diritto di ritenzione del locatore di locali commerciali agli oggetti del sub conduttore, nella misura in cui questi non abbia pagato la pigione al sublocatore.
• Se la sublocazione è volta a eludere disposizioni sulla protezione delle disdette, il sub conduttore beneficia di questa protezione senza riguardo alla locazione principale. In caso di disdetta della locazione principale, il locatore è surrogato al conduttore nel contratto di sublocazione (art. 273b cpv. 2 CO).
• Al termine del contratto di locazione principale, il locatore può domandare lo sfratto del sub conduttore all’Ufficio di conciliazione e al Pretore, chiedendogli anche un’indennità per occupazione illecita dei locali in virtù dell’art. 62 cpv. 1 CO.

I rapporti fra il conduttore principale e il sub conduttore

Esiste un contratto di locazione, al quale si applicano tutte le disposizioni degli art. 253 e seguenti del CO, fra il conduttore principale e il sub conduttore. Il contratto principale di locazione ha un’influenza per quanto concerne: l’esame di un aumento o di una diminuzione della sub pigione; l'autorizzazione dei lavori o delle modifiche dell’ente locato senza il consenso del locatore. In caso di difetti dell’ente locato notificati dal sub conduttore, il conduttore principale deve informare il locatore immediatamente. Qualora il locatore non dovesse intervenire, sarà il conduttore principale ad essere responsabile verso il sub conduttore, perché il locatore è considerato un suo ausiliario (art. 101 CO). Infine, secondo l’art. 273b cpv. 1 CO, le disposizioni sulla protezione dalle disdette e sulla proroga sono applicabili anche alla sublocazione.

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