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Dopo avervi parlato della Provvigione dell'agenzia immobiliare per l'affitto, eccoci con un nuovo approfondimento. Nel momento in cui si arriva alla scadenza della locazione, o – meglio – del suo contratto, possono verificarsi varie possibilità per l’inquilino affittuario.

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Molto spesso accade che il contratto venga rinnovato da entrambe le parti alle condizioni iniziali, a meno che non intervengano eventuali ritocchi volti a modificare il canone d’affitto.

Per capire meglio come l'imposta di bollo influisce sui contratti di locazione, ti consigliamo di leggere il nostro articolo dedicato, ricco di informazioni utili e consigli pratici.

Quanto dura il contratto di locazione? 

Vige una differenza sostanziale a seconda della natura della locazione, ovvero se sia ad uso abitativo oppure commerciale.

Nel primo caso, sono disponibili diversi contratti che differiscono anche molto nelle clausole.
Il primo contratto è quello relativo all'uso transitorio. Viene stipulato solo in casi particolari, dove le esigenze del padrone di casa e dell'affittuario coincidono. Ha una durata minima di un mese a una massima parti a 18 mesi e non può essere rinnovato. Quindi, in caso caso, alla scadenza della locazione non occorre fare nulla.

La locazione agli studenti universitari, invece, ha una durata maggiore: dai 6 ai 36 mesi. L'affitto dovrebbe essere concordato di concerto con le organizzazioni studentesche. In realtà, per tutto quello che riguarda le caratteristiche di questo contratto, si rimanda agli accordi fra gli interlocutori. Al termine della durata, gli studenti possono rinnovare il contratto con il proprietario per la stessa durata precedentemente concordata. Altrimenti, tre mesi prima, possono disdire per porre termine all'accordo.

Contratto a canone libero o concordato

Il contratto a canone concordato ha durata di tre anni e può essere rinnovato per altri due. Anche in questo caso, sono disponibili utili agevolazioni fiscali. Per quello che riguarda la scadenza della locazione, è possibile porre fine al contratto con un preavviso di tre mesi, come nei casi precedenti.

Il contratto libero è, invece, la forma più utilizzata di contrattazione nei casi di locazione. Ha la durata standard di 4 anni più 4. In tutte le altre caratteristiche è lasciato alla libertà interpretativa degli interessati.

Il contratto di locazione per uso lavorativo, invece, ha un'unica forma. Ha una durata minima di 6 anni o 9 nel caso di attività alberghiere e un limite massimo di 30 anni. È obbligatorio dimostrare che l'immobile venga utilizzato per l'esercizio di attività industriali, commerciali, artigianali, di interesse turistico o di lavoro autonomo. Oppure l'immobile è sede di partiti, sindacati, enti pubblici.

Quando si può disdire un contratto in scadenza?

La possibilità di non rinnovare un accordo di locazione all'avvicinarsi del suo termine naturale esiste, con l'opzione che il contratto possa proseguire senza interruzioni basandosi su un'intesa non esplicitata tra le parti coinvolte, ovvero l'occupante e il detentore della proprietà. Questo implica che l'affittuario continui a risiedere nell'immobile oltre il periodo originariamente stabilito, previo accordo con il proprietario.

Tuttavia, se uno dei due soggetti coinvolti, sia esso l'occupante o il padrone dell'immobile, decide di non voler estendere ulteriormente la durata del contratto, è necessario che informi l'altra parte in anticipo, rispettando determinati termini e modalità che possono variare considerevolmente a seconda della natura dell'accordo stipulato.

Canone libero o convenzionato

Scadenza del contratto di locazione

In merito ai diversi tipi di contratto, come quelli a canone libero o a canone concordato, le procedure e i tempi per la cessazione anticipata del contratto differiscono in base alla finalità attribuita all'immobile. Per gli immobili ad uso abitativo, i termini usuali prevedono durate fisse (4+4 anni per i canoni liberi e 3+2 anni per i canoni concordati), dopodiché il contratto si considera concluso.

Rapporti padronali nella locazione

Ci sono specifiche circostanze che consentono la rescissione anticipata del contratto da parte del Locatore, come la necessità di utilizzare l'immobile per sé o per familiari diretti, o la volontà di destinarlo ad uso commerciale o professionale. Dall'altro lato, l'affittuario può terminare il contratto in anticipo se trova un'altra abitazione equivalente nel medesimo comune o se non utilizza costantemente l'immobile senza motivazioni valide. Un'altra causa potrebbe essere un danno significativo all'edificio che richiede interventi di restauro.

Nei casi di affitto per uso transitorio, tipicamente destinato a studenti o lavoratori temporanei, la rescissione del contratto è più semplice e può essere effettuata con un preavviso di almeno tre mesi prima della scadenza.

Per quanto riguarda le modalità di conclusione dei contratti di locazione, se il locatore desidera modificare le condizioni dell'accordo o il canone di locazione, deve inviare una comunicazione tramite raccomandata con sei mesi di anticipo. L'affittuario, a sua volta, ha 60 giorni per rispondere. In assenza di una risposta o di un accordo, il contratto si considera terminato.

Infine, al termine della locazione, l'affittuario è tenuto a restituire l'immobile nello stesso stato in cui lo ha ricevuto, escludendo il normale usura. La restituzione delle chiavi e l'eventuale pagamento di penali per ritardo sono regolati da specifiche clausole contrattuali. L'affittuario non è ritenuto responsabile per danni non imputabili a suo comportamento negligente, mentre per danni direttamente causati dall'affittuario, il locatore può richiedere un risarcimento equivalente al costo delle riparazioni necessarie.

Adeguamento Istat per il canone della locazione

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Il processo di adeguamento può variare a seconda del tipo di contratto di locazione:

  1. Contratti a canone concordato: In questo caso, l'adeguamento Istat viene applicato retroattivamente, ma senza accumulare arretrati. L'aumento del canone viene calcolato sulla base dell'incremento percentuale dell'indice Istat e viene applicato all'importo del canone mensile. Questo adeguamento viene effettuato all'anniversario del contratto, in modo che il nuovo importo sia in vigore per l'intero anno successivo.
  2. Contratti a canone libero: In questo caso, l'adeguamento Istat viene applicato automaticamente e a carico dell'inquilino. Il nuovo importo del canone di locazione viene calcolato in base all'incremento percentuale dell'indice Istat e viene applicato all'importo del canone mensile. Anche in questo caso, l'adeguamento viene effettuato all'anniversario del contratto. Tuttavia, a differenza dei contratti a canone concordato, l'inquilino è tenuto a mettersi in pari con gli eventuali arretrati derivanti dall'aumento del canone.

È importante notare che l'adeguamento Istat per il canone della locazione è un meccanismo previsto dalla legge italiana e mira a garantire che il canone di locazione tenga conto dell'inflazione e delle variazioni del costo della vita. Tuttavia, questo adeguamento può comportare un aumento del costo per gli inquilini e, pertanto, è importante essere consapevoli di tale meccanismo e considerarlo quando si stipula un contratto di locazione.

Per conoscere l'adeguamento Istat per il canone della locazione di quest'anno, è possibile utilizzare affidabili software gratuiti online.

Clausole nei contratti di locazione

È sempre bene fare estrema attenzione alle clausole che riguardano l'adeguamento Istat per il canone della locazione sia da parte del proprietario che dell'inquilino.
Il primo, infatti, è per legge obbligato a chiarire la sua posizione sull'argomento (ovvero: sul quando far scattare l'aumento e di quanto), per i secondi è necessario valutare anche quest'aspetto per giudicare l'opportunità del contratto.

La situazione differisce a seconda che si tratti di una locazione ad un commerciale piuttosto che abitativa.
Per quello che riguarda la prima situazione, la legge 392/78 prevede l'obbligo di fare aumentare il canone annuale in misura non superiore al 75% dell'indice di cui si parlava precedentemente. Non può non essere previsto: per la legge, i contratti che non ne fanno menzione sono nulli.

È possibile, tuttavia, prevedere un aumento maggiore ma questo deve trovare una forte giustificazione.
Inoltre, per i contratti di lunga durata – oltre i limiti consueti del contratto libero – è possibile stabilire un adeguamento diverso, nato dalla contrattazione dei due interlocutori.

Per le abitazioni, invece, la libertà sull'adeguamento Istat per il canone della locazione è totale: l'importante è che se ne faccia parola nel contratto. È possibile valutare un aumento del 100% dell'indice o anche superiori.
In realtà, mediamente, si accoglie un adeguamento pari al 75% del valore, esattamente come per le locazioni commerciali.
Per quest'anno, dove l'inflazione media dell'anno precedente è stata del 3%, l'adeguamento è pari al 2,3% per i canoni annuali.

Non è detto che il valore dell'adeguamento Istat per il canone della locazione debba essere annuale: alcuni padroni di casa stabiliscono che la variazione scatti dalla ricorrenza mensile dell'inizio del contratto con l'inflazione relativa a quel mese.

Clausola APE: obbligatoria dal 2018

Nel 2018 è stata introdotta un’importante clausola nei contratti di locazione.
Si tratta della clausola APE ed è pensata per garantire l’avvenuta trasmissione di tutte le informazioni e la documentazione relativa alla prestazione energetica degli edifici, APE compreso.

Pandemia: le clausole di tutela e adeguamento Istat per il canone della locazione

La pandemia iniziata nel 2020 ha determinato conseguenze di tutti i tipi e in tutti si settori della società.
Com’è facilmente intuibile, il settore immobiliare, essendo strettamente legato sia ad attività private che commerciali e produttive risulta essere uno dei settori più difficili da gestire ancora oggi.
Per questo motivo si è cercato, nel corso di questo anno e mezzo, di capire come poter tutelare tanto i proprietari degli immobili quanto, soprattutto, gli affittuari.
Come sappiamo, nel corso di questa pandemia sono molteplici i settori che hanno subito restrizioni e i lavoratori si sono ritrovati in una situazione totalmente nuova e molti di questi si sono ritrovati in condizioni gravi e ad un passo dalla chiusura.
Per queste ragioni è stato deciso di inserire una clausola all’interno dei contratti di locazione, ormai comunemente conosciuta come “clausola Covid” la quale è volta a salvaguardare tutti coloro i quali si ritrovano a subire le conseguenze delle misure di contenimento messe in atto dal Governo.
In questo caso, dunque, chiunque dovesse ritrovarsi in difficoltà avrà la possibilità di pretendere che il proprio contratto venga rinegoziato.

Clausola di buona fede

Nello stesso ambito è stata inserita un’altra clausola per la tutela di coloro i quali hanno degli immobili in affitto. Questa clausola ha avuto come scopo principale quello di garantire la possibilità, per entrambe le parti, di trovare un nuovo accordo per ristabilire un equilibrio.

Naturalmente, l’assenza di clausole non vieta la possibilità di mediazione tra le parti, è quindi possibile e anche probabile che si scelga di trovare un punto di incontro tra gli interessi di entrambe le parti.

Se ti è piaciuto questo articolo, leggi anche la nostra guida sulla fideiussione per l’affitto e quello sulla disdetta di affitto.

FAQ 

Quando scade il contratto di locazione?

La scadenza del contratto di locazione è stabilita dal contratto stesso e indica il termine entro il quale l'affittuario deve liberare l'immobile. Solitamente la durata del contratto di locazione è di 4 anni, prorogabili per altri 4 anni.

Cosa succede alla scadenza del contratto di locazione?

Alla scadenza del contratto di locazione, se non viene stipulato un nuovo contratto di locazione o una proroga del contratto, l'affittuario deve liberare l'immobile e restituire le chiavi al proprietario.

Quali sono le conseguenze se l'affittuario non libera l'immobile alla scadenza del contratto?

Se l'affittuario non libera l'immobile alla scadenza del contratto, il proprietario può richiedere la riconsegna dell'immobile attraverso l'intervento di un giudice. Inoltre, l'affittuario può essere obbligato a pagare un'indennità di occupazione fino alla riconsegna dell'immobile.

Autore: Andrea Lelli

Immagine di Andrea Lelli

Laureato in Economia e Commercio presso l'Università di Roma Tor Vergata, Andrea Lelli fonda la ditta di ristrutturazioni edili Edil Clima Service SAS con sede in Via Costanzo Albasini 10 a Roma. Edil Clima Service è una società composta da un team di otto esperti, ognuno specializzato in una specifica mansione.