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La disdetta dell'affitto: conosci tempistiche e procedure?

Quando un contratto giunge al termine, può essere rinnovato alle stesse condizioni o con modifiche al canone d'affitto; se invece una delle due parti non intende rinnovare la locazione, ne deve dare comunicazione all'altra secondo tempi e forme che cambiano a seconda del tipo di contratto (e che solitamente sono indicati sul contratto stesso), nel rispetto di tempi e procedure.

Le tempistiche della disdetta del contratto di affitto

Se si dispone di contratto con Equo canone, non è possibile disdettarlo per i primi 4 anni, neppure nel caso in cui il proprietario abbia la necessità di riavere l'immobile per adibirlo come propria abitazione.

Trascorsi i quattro anni sarà poi possibile dare disdetta, 6 mesi primi della scadenza, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata AR; se la disdetta non arriva entro questo termine, il contratto si rinnova automaticamente.

La disdetta del contratto di affitto con Equo canone

Per i contratti stipulati dopo il mese di agosto 1992 in deroga all'equo canone, è prevista una durata di 4 anni rinnovabili per altri 4. Il contratto non potrà essere risolto dopo i primi 4 anni solo nei casi in cui il proprietario voglia adibirlo come abitazione propria o dei familiari o debba essere completamente ristrutturato, dando preavviso all'inquilino almeno 12 mesi prima della scadenza con lettera raccomandata AR. Il proprietario sarà obbligato ad adibirlo a propria abitazione o a eseguire i lavori entro un anno.

Le tempistiche delle altre tipologie di contratto

Presentiamo a seguire un riassunto delle tempistiche per la disdetta delle altre tipologie di contratto di affitto, aggiornandole di volta in volta alla normativa vigente:

La disdetta del contratto d'affitto ad uso foresteria

Per i tipi di contratto a uso foresteria, come nei casi di società che destinano l'appartamento ad abitazione per i propri dipendenti, collaboratori o ospiti, la disdetta deve essere comunicata entro il termine stabilito nel contratto stesso, solitamente fissata in 3 mesi prima della scadenza con lettera raccomandata AR.

La disdetta del contratto d'affitto ad uso transitorio

I contratti d'affitto a uso transitorio sono destinati a coloro che per motivi di studio o di lavoro anno la necessità di un alloggio per brevi periodi. Anche questo tipo di contratto può essere risolto dando disdetta almeno 3 mesi prima della scadenza con lettera raccomandato AR o nei tempi stabiliti nel contratto stesso.

La disdetta del contratto d'affitto ad uso abitativo

Riguardo al contratto a uso abitativo, il rapporto termina di norma dopo il primo rinnovo alla scadenza degli 8 anni (4 anni + 4 anni), per i contratti a canone libero, e dopo 5 anni (3 anni + 2 anni) per quelli a canone convenzionato. Anche per questo tipo di contratto è necessario inviare la lettera di disdetta, con raccomandata AR, 6 mesi prima della scadenza o nei termini specificati nel contratto.

Effettuare la disdetta d'affitto alla prima scadenza

E' possibile dare disdetta al contratto al termine della prima scadenza qualora:

  • il proprietario intenda adibirlo a propria abitazione, per il coniuge o i figli o dei parenti, entro il secondo grado;
  • il proprietario necessiti dell'immobile per adibirlo a uso professionale o commerciale;
  • l'inquilino ha la disponibilità di affittare un alloggio simile nello stesso comune;
  • l'inquilino disponga di altra abitazione e di fatto non occupa in maniera continuativa l'alloggio;
  • l'immobile è gravemente danneggiato e deve essere ricostruito o ristrutturato.

La disdetta della locazione da parte dell’Inquilino

Nei contratti di affitto la disdetta della locazione da parte dell’inquilino è disciplinata da tre norme:

  • L’articolo 4 della legge 392 del 27 Luglio 1978 sancisce che l’affittuario ha la facoltà di rescindere il contratto avvisando il proprietario, a mezzo di lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza dell’atto. Nel caso insorgano gravi motivi è possibile recedere il contratto a prescindere dai suoi termini, purché si avvisi il conduttore con sei mesi di anticipo, sempre tramite raccomandata.
  • L’articolo 1613 del Codice Civile autorizza gli impiegati pubblici a rescindere il contratto in caso di loro trasferimento, purché quest ultimo non si verifichi dietro richiesta espressa dall’affittuario; la disdetta avviene dal secondo mese successivo alla lettera del recesso.
  • L’articolo 1614 del Codice Civile prevede che, in caso di morte del conduttore, qualora la durata residua del contratto sia superiore ad un anno e vieti la sublocazione, gli eredi possano recedere l’atto entro tre mesi dal decesso e con un preavviso non inferiore ad un trimestre.

Pubblichiamo a seguire un fac-simile di lettera di disdetta della locazione da parte dell’inquilino per motivi ordinari:

RECESSO ANTICIPATO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE

RACCOMANDATA AR
AL SIG………….
Via/P.zza ………..

Egregio signore,
Le comunico con la presente la mia volontà di recedere il contratto di locazione tra noi stipulato e relativo all’immobile di Sua proprietà sito in………………., appellandomi all’Art. 4 della Legge 392/78.
L’appartamento Vi sarà quindi consegnato libero in data………………

Nell’attesa di una Sua risposta, cordiali saluti.

Data

Firma

Va detto che l’esempio presentato è solo un esempio: è valido qualsiasi tipo di testo purché sulla raccomandata di disdetta della locazione da parte dell’inquilino siano indicati: il destinatario, il mittente (con firma), la volontà di recedere il contratto, la data di consegna delle chiavi dell’immobile e i riferimenti alla legge.

Anche se ognuno può scrivere il testo come meglio crede, nella stesura della lettera raccomandiamo comunque chiarezza nell’esposizione e una certa capacità di sintesi. Il documento va infatti scritto esclusivamente per il suo valore legale: per concludere un rapporto di affitto in maniera pacifica è bene dialogare con la controparte, è un segno di civiltà e non costa niente!

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