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Diritto di prelazione immobiliare

La prelazione è il contratto col quale, a parità di condizioni, una parte attribuisce all'altra il diritto a essere preferito a terzi. La prelazione può essere:

  • volontaria, quando deriva da un accordo tra le parti, non opponibile ai terzi;
  • legale se originata da una legge e opponibile ai terzi (in questo caso il titolare del diritto di prelazione ha la facoltà di riscattare il bene presso il terzo acquirente).

Il diritto di prelazione in favore del conduttore di un immobile adibito ad uso abitativo, è sancito dall'art. 3, lettera g, della Legge 431 del 1998.

Il conduttore ha diritto di prelazione quando, alla prima scadenza contrattuale (quattro anni per il contratto libero e tre anni per il contratto concordato), il locatore si avvalga della facoltà di diniego del rinnovo del contratto nei casi in cui dedica di vendere o ristrutturare l'immobile.

Quando avviene la prelazione

La prelazione avviene quando:
  • il locatore intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione;
  • l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che richiede importanti lavori, quali demolizione e/o ricostruzione;
  • l'immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, demolizione o radicale trasformazione al fine di realizzare nuove costruzioni.

Casi in cui non si attua il diritto di prelazione

La prelazione non si verifica:
- in caso di vendita durante la locazione;
- se il proprietario intende vendere a terzi dopo la prima scadenza contrattuale;
- quando, dopo la scadenza del contratto, il locatore intenda affittare l'immobile ad altro inquilino.
- se il locatore è comproprietario dell'immobile a titolo di comunione ereditaria.

Vendita di immobili ad uso

Nei casi di vendita di immobili ad uso non abitativo il locatore dovrà comunicarlo al conduttore mediante atto notificato dall'ufficiale giudiziario. 
Nella comunicazione devono essere indicati: il corrispettivo da quantificare in denaro; le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa; l'invito a esercitare o meno il diritto di prelazione.

Il conduttore dovrà esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, sempre mediante atto notificato dall'ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.



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