Risoluzione contratto di locazione: cosa fare

La cessazione di un contratto di locazione può avvenire sia per motivi fisiologici, come la naturale scadenza dell’affitto, o per motivi inerenti al proprietario o all’inquilino. Talvolta, per quanto riguarda invece gli esercizi commerciali, sono proprio i canoni d’affitto ad essere i motivi principali della cessazione del contratto.

Cessazione del contratto di locazione, quando e come

In un contratto ad uso abitativo, di solito si usa la formula del 4+4, ossia quattro anni più altri quattro rinnovabili. La cessazione avviene solitamente al termine del secondo rinnovo; tuttavia la legge prevede delle restrizioni per il proprietario se vuole disdire anticipatamente il contratto (es. cambio uso dell’immobile o trasferimento della famiglia nell’immobile stesso) mentre l’inquilino può recedere dal proprio affitto in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi.

In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, il proprietario deve comunicare la cessazione al Fisco versando l’imposta di registro pari a 67 euro tramite il modello F23; in questo modello vanno inseriti le generalità sia del locatore che del conduttore e il codice tributo. Negli altri casi, la cessazione del contratto di locazione deve essere comunicata entro sei mesi dalla data di scadenza nei contratti tradizionali mentre in quelli transitori possono bastare anche tre mesi.

La crisi degli affitti

Spesso però la cessazione del contratto di locazione avviene per i canoni d’affitto che diventano con il tempo insostenibili; è quello che sta succedendo a Savona, dove molti esercenti sono stati costretti ad abbassare la saracinesca per i costi troppo alti degli affitti. Affitti che vanno dagli 8000 ai 10000 mila euro che in questo periodo di crisi, con la contrazione del numero di clienti e il conseguente calo delle vendite, non riescono più ad essere assorbiti dai ricavi.

La Confesercenti di Savona in una lettera ha spiegato che il problema è più sociale che economico e che servirebbe l’adozione di un modello elastico che porterebbe una nuova concezione dell’affitto, legata da una parte a una quota fissa e dall’altra ai ricavi del negozio stesso. Conclude Confesercenti, per una modifica dell’intero apparato sul commercio, servirebbe una grande volontà di voler riformare queste regole che stanno strozzando l’economia e i negozianti.

La crisi degli affitti ha prodotto anzi un effetto contrario: secondo una recente indagine dell’AdnKronos, quasi la metà degli inquilini è in ritardo con il pagamento delle quote mensili al locatario e addirittura più del 20% non partecipa più alle spese di condominio. La situazione più grave è al Sud con più del 60% dei cittadini che ha degli arretrati sulle quote da pagare mentre la Capitale Roma è poco sotto la media nazionale, 45%. Una vicenda molto complicata, visto che sullo sfondo c’è l’ipotesi sfratto con i locatari che però non sempre arrivano a questo passo, preferendo “trattare” con il conduttore in questione anche in virtù della lentezza degli sviluppi processuali in Italia. Eppure i dati del Ministero dell’Interno a riguardo sono diversi visto che la quasi totalità delle procedure per sfratto viene giustificata dalla morosità del conduttore. Il Governo Renzi ha stanziato un fondo per la morosità incolpevole (ossia determinata da cause di forza maggiore, come il licenziamento) ma le risorse purtroppo non sono bastate a debellare definitivamente il problema.

La spinta del Decreto Sblocca Italia

La crisi economica che si è scatenata in Italia e nel mondo dal 2008 in poi ha fatto sì che le case rimanessero invendute oppure che gli esercenti fossero costretti a chiudere bottega per affari che non decollavano. Sugli affitti il Governo Renzi nel 2014 ha voluto dare un incentivo attraverso agevolazioni fiscali concesse a chi compra casa e l’affitta ad un canone concordato per un periodo di otto anni. Agevolazioni che arrivano fino al 20% e che nelle intenzioni dell’esecutivo servono per rilanciare un settore stagnante. Le case infatti non vengono vendute, bloccando così gli imprenditori che non riescono a incassare nulla ma dall’altro lato i cittadini ancora non possono permettersi tali affitti per i costi elevati, che aggiunti al costo della vita quotidiana diventa insostenibile per chi guadagna circa 1000 euro al mese. E’ una situazione un po’ paradossale perchè si leggono notizie di affitti che crollano con agenti costretti a ri-trattare il prezzo ma dall’altra parte il calo dei prezzi non significa l’aumento delle richieste da parte dei cittadini. Forse bisognerebbe analizzare la situazione per zone specifiche perchè è difficile tracciare un quadro d’insieme, visto che nelle grandi città si è arrivati a costi alti nonostante i metri quadri di casa siano pochi.



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