Il Catasto dei fabbricati: tutte le informazioni

Il Catasto dei Fabbricati (C.d.F.) è nato dopo alcune disposizioni normative in materia di accatastamento dei fabbricati e costituisce uno sviluppo del Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.).

Il Nuovo Catasto Edilizio Urbano è stato istituito nel 1939 (L.11/08/1939 n° 1249) ed è entrato in funzione nel 1962, al fine di regolamentare le rendite e visure catastali legate agli immobili; esso però classificava e determinava le categorie catastali riferite unicamente al catasto urbano.

Il Catasto dei Fabbricati è nato infatti, nel 1994, proprio per coprire anche gli immobili rurali; è disciplinato dalla legge 133 del 1994.

L'unità di misura del catasto dei fabbricati è quella dall'unità immobiliare urbana, rappresentante dunque la parte dell'edificio o di più fabbricati, che adibiti ad un determinato uso, costituiscono e producono un reddito indipendente.


L'unità immobiliare urbana (UIU) è formata dai seguenti fattori

  • numero del subalterno, vero valore identificativo dell'UIU;
  • numero del foglio di mappa;
  • numero della particella su cui è costruito il fabbricato;
  • codice comunale.

E' inoltre necessaria la conservazione, ovvero l'aggiornamento dei dati e dei documenti catastali ogni qual volta vi siano variazioni in merito allo stato dei beni (variazioni oggettive) o ai proprietari del fabbricato in questione (variazioni soggettive o mutazioni)

Nei casi di variazioni soggettive, la conservazione del catasto fabbricati si verifica attraverso le domande di voltura, la dichiarazione di nuova costruzione e la presentazione di variazioni per i fabbricati già inseriti all'interno del catasto stesso.

E’importante sapere che l’unità immobiliare urbana, definita più semplicemente UIU può essere una parte di un fabbricato, un intero fabbricato stesso o addirittura un insieme di strutture, che hanno un valore e quindi producono un reddito indipendente e hanno un’autonomia funzionale. Possono essere considerati UIU da interi fabbricati le ville, le scuole, gli alberghi, i villini ecc., mentre sono interi fabbricati gli ospedali e le industrie. Può anche avere una intestazione complessa, in cui i proprietari possono essere più di due, anche in questo caso può essere fatta una sola denuncia contestuale con però un doppio identificativo, cosa che spesso accade negli alberghi. Fino al 1994 dovevano essere registrati al Nuovo Catasto Edilizio Urbano gli edifici che non erano rurali e le strutture ancorate al suolo, anche quelle galleggianti o sospese. In base al C.d.F. possono essere considerate rurali le abitazioni che sono in possesso di determinate caratteristiche, che sono riportate nell’elenco che segue.

  • Strutture che sono abitate da coloro che si occupano della coltivazione del terreno circostante, del bestiame e dei fondi.
  • Edifici utilizzati per il ricovero e la cura degli animali.
  • Strutture usate per la custodia di attrezzi agricoli e macchinari specifici per la coltivazione del terreno.
  • L’attività di coltivazione di piante e la conservazione di prodotti zootecnici e agricoli che però si svolgono all’interno di strutture, come le serre.

All’interno del Catasto dei Fabbricati devono essere registrati anche gli edifici che non producono reddito e sono riportati nell’elenco che segue.

  • Zone urbane.
  • Lastrici solari.
  • Edifici in definizione o in costruzione.
  • Strutture degradate e che non hanno quindi un valore economico.

In base al Regolamento del Catasto dei Fabbricati che è stato emanato dal Ministero delle Finanze nel 1998, è stato dichiarato che tutti gli edifici urbani e rurali devono essere censiti all’interno del Catasto dei Fabbricati. E’importante sapere che tutte le strutture che sono state censite al N.C.T. devono obbligatoriamente essere registrate al C.d.F. entro un determinato periodo.

Come comunicare la cessione di fabbricato

La cessione di fabbricato è, secondo quanto previsto dall'art.12 del Decreto-legge 21 marzo 1978, n. 59, (Norme penali e processuali per la prevenzione e la repressione di gravi reati), la comunicazione all'autorità di Pubblica Sicurezza necessaria ogni qualvolta venga ceduta la proprietà o il godimento, a qualunque titolo (compravendita, contratti di affitto, comodato gratuito, ecc.), per un periodo al di sopra di un mese.

Tale comunicazione deve avvenire entro 48 ore dalla consegna dell'immobile e può essere effettuata sia da persona fisica che giuridica. L'informativa va presentata, mediante modulo in triplice copia, presso la Questura o il Commissariato di Pubblica Sicurezza o, in alternativa, spedita per posta tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Nel modulo che comunica la cessione di fabbricato vanno indicati:

  • i dati del cedente (locatore o venditore)
  • i dati del cessionario (colui che entra in possesso dell'immobile) compresi gli estremi del documento d'identità (carta d'identità, patente di guida o passaporto)
  • i dati esatti dell'unità immobiliare ceduta, nella quale vanno indicati, oltre all'indirizzo, il piano, l'interno, il n° di vani (per vano si intende una camera abitabile e con finestra), il numero di accessori (ad esempio bagno, cucinotto, ripostiglio, disimpegno, cantina, garage, ecc.), il numero di ingressi.

Comunicazione nel caso di immobile occupato da più soggetti

Nel caso in cui l'immobile sia occupato da più persone, va presentata una comunicazione per ognuna di esse. Se le persone in questione fanno parte dello stesso nucleo familiare, è sufficiente presentare solo quella relativa al capo famiglia. L'omissione o il ritardo nella presentazione è soggetto a sanzioni.

Novità importanti

Alcuni Comuni italiani permettono ai propri cittadini di effettuare la comunicazione di cessione di un fabbricato anche presso un Punto Amico del Comune, rispettando sempre il termine massimo delle 48 ore dalla cessione effettiva della struttura. E’necessario anche in questo caso compilare l’apposito modulo in cui sono presenti i dati del cedente, del cessionario e alcune informazioni sull’immobile, come la grandezza, il numero dello stanze ecc.

Il Decreto legislativo numero 23 emanato il 14 marzo del 2011, che riguarda i proprietari degli immobili che affittano delle strutture stipulando la cedolare secca e il Decreto Legge numero 170 del 13 maggio 2011 hanno stabilito delle importanti novità in ambito della denuncia .

Questi Decreti hanno stabilito che la comunicazione all’autorità locale è contestuale alla registrazione del contratto di compravendita o locazione, così facendo non esiste più l’obbligo di presentare la denuncia. Nel caso in cui una struttura sia ceduta a terzi con un contratto di locazione, l’obbligo di presentare la denuncia di cessione dell’edificio decade solamente se la struttura sarà utilizzata ad uso abitativo e il contratto è regolarmente registrato.

Nel caso in cui invece l’immobile sia utilizzato per altri scopi, come attività d’impresa, di arti e professioni, ad esempio garage, magazzini, negozi ecc. la denuncia deve essere comunque presentata. E’ di fondamentale importanza sapere che nel caso invece in cui l’edificio sia venduto o dato in locazione ad un cittadino extracomunitario, l’obbligo di effettuare la denuncia è ancora valido.

La comunicazione non deve essere presentata ogni anno, ma solo nel caso in cui si verifichino dei cambiamenti in relazione ai locali e alle parti coinvolte, quindi cedente e cessionario. Coloro che non effettuano la denuncia entro il periodo di tempo concesso sono soggetti al pagamento di una sanzione pecuniaria che può variare da euro 103 a euro 1.549, se il pagamento di quest’ultima somma viene effettuato entro sessanta giorni, la multa verrà ridotta a euro 206. La mancata denunoperazione viene controllata dagli organi di Polizia Giudiziaria e dal Corpo di Polizia Municipale del comune di competenza.



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