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Calcolo del valore catastale immobile: tutti i passi per effettuarlo!

Ogni immobile ha un proprio valore catastale che deriva per convenzione dalle cosiddette “rendite catastali”. Questo valore è solitamente usato quando si stipulano contratti di compravendita, di successione o di donazione, poiché serve come riferimento per applicare, in percentuale, tutte le imposte indirette collegate a tale atto, quali ad esempio iva e imu.

Il valore catastale di un immobile si determina moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un moltiplicatore definito in base alla categorie catastale di appartenenza. Nello specifico, per tutti gli immobili che appartengono alle categorie A C D ed E, la rendita catastale va rivalutata del 5%; mentre gli immobili che appartengono al gruppo B sono rivalutati del 40%, come indicato nel Decreto legge 3 ottobre 2006 che ha fissato la nuova misura del moltiplicatore per il gruppo catastale B.

Fattori di moltiplicazione del valore catastale

I valori ottenuti devono essere moltiplicati per i seguenti fattori:

  • 110 per la prima casa;
  • 120 per i fabbricati appartenenti ai gruppi catastali A, B, C (escluse le categorie A/10 e C/1);
  • 168 per i fabbricati appartenenti al gruppo catastale B;
  • 60 per i fabbricati delle categorie A/10 (uffici e studi privati) e D;
  • 40,8 per i fabbricati delle categorie C/1 (negozi e botteghe) ed E.

Tramite una sola operazione è dunque possibile calcolare il valore catastale di un immobile, conoscendo la rendita catastale e la categoria catastale, mediante moltiplicazione della rendita catastale non rivalutata, o del reddito dominicale non rivalutato, con tali coefficienti.

Cosa fare per reperire i dati catastali

Se non si è in possesso dei dati relativi alla rendita e alla categoria, è possibile recuperarli sull'atto di acquisto o richiederli facendo una visura catastale presso l'ufficio del territorio o catasto.

A cosa serve calcolare il valore catastale di un immobile

Il valore ottenuto serve come base imponibile sulla quale calcolare le imposte negli atti non soggetti ad IVA e limitatamente agli immobili, appartenenti al gruppo A con esclusione della categoria A/10 (negozi-uffici).

L’aumento dei moltiplicatori, già in vigore dall’agosto 2004, non ha nessun effetto invece sull'ICI, la cui base imponibile è sempre pari alla rendita catastale, maggiorata del 5%, moltiplicata 100 o sull'IMU, la cui determinazione si basa sempre sulla rendita catastale. Visita la pagina dedicata all'Imposta Municipale Unica

Valore catastale negli atti di compravendita

Seppur le imposte vengano calcolate sul valore catastale, la nuova legge impone l'obbligo di indicare nell'atto di compravendita il prezzo realmente pagato.

Che cos’è e a cosa serve la planimetria catastale

Ogni unità immobiliare viene rappresentata un Catasti dalla cosiddetta planimetria catastale, vale a dire un disegno di tipo tecnico che rappresenta un piano o una determinata superficie.
Presso il Catasto quindi ogni unità immobiliare finisce con il corrispondere a uno specifico numero identificativo e a una specifica planimetria ad esso associata.

La planimetria catastale può avere diversi tipi di utilizzo e in linea di massima è un documento indispensabile quando si sta acquistando o vendendo una casa o nell’ipotesi in cui si è in procinto di firmare il mutuo per un’abitazione,
Grazie alla planimetria catastale i proprietari e gli acquirenti hanno modo di verificare una serie di informazioni molto importanti; in primo luogo è possibile accertarsi del fatto che l’immobile sia iscritto al Catasto, si ha l’opportunità di verificare su una cartina l’ubicazione geografica dell’immobile e l’esattezza dell’indirizzo, ma è altresì possibile verificare la categoria catastale, e accertarsi della rendita catastale, sulla quale vanno poi calcolate sia le tasse che le imposte.
Per quanto concerne le informazioni contenute in questo documento, generalmente in una planimetria catastale è possibile reperire le seguenti informazioni:

  • Piano dell’immobile
  • Altezze interne
  • Eventuali confinanti
  • La destinazione di alcuni locali
  • La presenza di ambienti accessori

Come detto le planimetrie catastali vengono generalmente richieste prima della stipula di particolari atti notarili al fine di verificare determinate informazioni; ricordiamo che la planimetria catastale non ha scadenza, a patto che non venga presentata al Catasto una pianta aggiornata della stessa unità che vada a sostituire la vecchia. Questo significa che la planimetria catastale deve essere presentata non solo quando si costruisce un nuovo immobile o fabbricato ma anche quando vi sono delle variazioni relative a immobili già censiti.

In questo ultimo caso un tecnico deve presentare al Catasto una planimetria aggiornata contenente le seguenti informazioni:

  • Numero della scheda con cui l’immobile è stato dichiarato+
  • Foglio, particella, subalterno catastale
  • Descrizione destinazione d’uso
  • Indirizzo
  • Altezza dei vani
  • Estensione dell’unità
  • Confini dell’immobile

La planimetria catastale contiene generalmente una data di riferimento che sta ad indicare la data di deposito del documento; se questa data è antecedente il 1942 allora l’edifico dichiarato non ha necessità di richiedere autorizzazioni per apportare delle modifiche, mentre se la data è successiva al 1942 allora le autorizzazioni sono indispensabili.

Nuova rendita catastale

Per calcolare correttamente il valore catastale di un immobile bisogna innanzitutto accertarsi dell’entità della nuova rendita catastale: la rendita altro non è se non il prodotto tra il numero dei vani (o, in alternativa, a seconda della categoria cui l’immobile fa riferimento, tra i metri quadrati totali o tra i metri cubi) e la nuova tariffa d’estimo a vano (o a metro quadro, o a metro cubo, sempre a seconda della categoria catastale).

Anche questo fattore tuttavia, la tariffa d’estimo, ha un valore facilmente oscillante, in quanto viene definito a seconda della zona in cui l’immobile è situato, della categoria e della classe di appartenenza dello stesso. Dati, questi appena elencati, che vengono determinati dall’Ufficio Tecnico Erariale della provincia cui l’edificio in questione fa riferimento.

Rendite di immobili di nuova costruzione

Questa, naturalmente, è la procedura che si adotta quando risulta già sancito. Nel caso, invece, di uno stabile di nuova costruzione o recentemente variato nella sua consistenza debbono essere determinati dei valori “presunti” seguendo delle specifiche indicazioni che riguarderanno, chiaramente, il numero dei vani, la volumetria complessiva, il totale della superficie, le zona censuaria, la categoria e la classe dell’edificio preso in esame.

Rivalutazione e fattore moltiplicatore

Tutti gli immobili che rientrano all’interno dei gruppi A, C, D ed E, secondo le categorie catastali devono ricevere una rivalutazione della propria rendita catastale pari al 5%; mentre per gli immobili del gruppo B si deve applicare una rivalutazione pari al 40%.

I valori che si ottengono vanno poi moltiplicati per un fattore diverso di volta in volta, sempre a seconda del gruppo catastale in discussione nonché della destinazione d’uso. Tali valori erano 110 per la prima casa, 120 per i gruppi A, B e C (ad esclusione di A/10 e C/1), 168 per il gruppo B, 60 per A/10 e D, 40,8 per C/1 ed E. il verbo al passato viene qui usato per una questione di prudenza, in quanto con il nuovo Governo non si sa mai cosa ci si deve aspettare…

di Michele G. Picozzi

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