Contratto di affitto con cedolare secca: tutte le caratteristiche

La locazione di un immobile, ma anche di una semplice stanza, soprattutto se si tratta di studenti, necessita sempre e obbligatoriamente della regolare registrazione di un contratto. Nel caso di affitti a studenti questo spesso non accade; ogni anno infatti sono numerosi i ragazzi che pagano l'affitto del proprio posto letto in nero.

L'affitto con Cedolare Secca è una tipologia contrattuale che viene applicata in materia facoltativa e opzionale; essa è riferita esclusivamente agli immobili ad uso abitativo e con accatastamento da A/1 ad A/11, ad esclusione di quelli A10, ovvero gli uffici.

I contratti e gli immobili della cedolare secca

Tutti gli immobili di uso abitativo della categoria catastale da A1 a A11 sono contemplati da questo istituto. Sono esclusi gli uffici e gli studi privati, ma sono, invece, comprese le cantine e i box se fanno parte delle case o appartamenti affittati.

L'aliquota del 21% e 19%

Una particolarità della cedolare sugli affitti è che questa viene calcolata sull'intero importo annuo della locazione. Il valore degli altri regimi fiscali, infatti, dipendeva dall'85% del canone annuo.
Compensa questa diversità con aliquote diverse:

  • 21% per i contratti a canone libero, ovvero quelli che hanno durata 4+4
  • 19% per quelli a canone concordato, ovvero quelli che hanno durata 3+2

Tuttavia presenta degli svantaggi.
Una volta pagata la cedolare secca, non è più possibile modificare il canone mensile o annuo, neppure in riferimento agli aggiornamenti Istat. Non consente, inoltre, detrazioni fiscali di alcun tipo.

Per questa ragione, è conveniente in alcuni casi, mentre è preferibile il regime tradizionale in altri: generalmente risulta un'ottima scelta per chi trae grossi guadagni da numerosi appartamenti, mentre il risparmio è poca cosa per singole istanze d'affitto.

Moduli e pagamento delll'affitto


La scelta del regime fiscale da utilizzare dev'essere comunicata all'affittuario con raccomandata, il cui mancato invio fa cadere questa possibilità.
Per fare domanda è possibile servirvi dei sistemi telematici dell'Agenzia delle Entrate. In particolar modo di Siria, un software gratuito che richiede una semplice registrazione.

È possibile procedere se:

  • i proprietari e gli affittuari non sono più di tre
  • tutti i proprietari scelgono la cedolare sugli affitti come metodo tributario
  • il contratto è per una sola unità abitativa
  • La domanda dev'essere inviata entro 30 giorni dalla firma del contratto.

Il pagamento della cedolare sugli affitti, invece, avviene in due soluzioni.
In acconto viene versato il 95% della cifra, mentre il saldo viene versato secondo le scadenze rese note dall'Irpef.

Cosa prevede la legge per gli affitti "non legali"

Per far fronte al problema degli affitti in nero, il sette aprile scorso è entrato in vigore il decreto legislativo sul federalismo municipale. Il decreto prevede che gli affitti dovranno essere regolarizzati spontaneamente entro e non oltre sessanta giorni successivi all'entrata in vigore dello stesso, ovvero entro il sei giugno scorso.

In caso contrario, l'inquilino potrà denunciare il suo proprietario presso l'Agenzia Delle Entrate e usufruire anche di alcune agevolazioni come la stipula di nuovo contratto regolare della durata di quattro anni più quattro e di un canone pari al triplo della rendita catastale (art. 3, comma 8). Chi non dichiara dovrà in pratica riconoscere all'inquilino un canone inferiore fino al 90% rispetto al valore stesso dell'immobile sul mercato. Dopo il sette giugno, i proprietari che non saranno in regola, rischieranno multe salatissime.

Il decreto sul federalismo municipale contiene inoltre agevolazioni anche per chi affitta casa, grazie alla presenzadella cedolare secca, ovvero una tassa a forfait che sostituisce il prelievo Irpef e pari al 21% dell'affitto, se il contratto è a canone libero, e del 19% se invece il contratto è a canone concordato.

Accordi tra Affittuari e Proprietari

Gli affitti agevolati nascono ulteriormente preventivamente, come accordi tra i vari organismi degli affittuari e dei proprietari e vengono molto utilizzati nei comuni ad alta densità abitativa; variano in base alla zona in cui si trova la casa da affittare e in base alla presenza o meno di contratti territoriali previsti per determinati comuni.

Il proprietario può revocare il contratto dando un preavviso di sei mesi e solo se intende operare ristrutturazioni oppure usarlo per lui, coniugi, figli o parenti fino al secondo grado.

Allo scadere del contratto d'affitto agevolato, può avvenire la proroga dello stesso per altri due anni, in mancanza di accordi; se invece manca la disdetta di uno dei soggetti interessati, viene rinviato di tre.

Come fare il versamento cedolare secca

Come per ogni tipo di contratto di locazione, anche per la cedolare secca è necessario il versamento di un una certa somma di denaro. Il versamento della cedolare secca si deve effettuare entro il termine stabilito per il pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Nel versamento della quota all'agenzia delle entrate, la legge prevede che i relativi rimborsi, le sanzioni, le eventuali liquidazioni, nonché la riscossione, i contenziosi e gli interessi si applicano seguendo le disposizioni previste per le imposte sul reddito.

L'articolo 3, comma 4 del decreto legislativo stabilisce inoltre che i versamenti in acconto della cedolare secca sono dell'85 % per tutto il 2011, mentre saranno del 95% a partire dal 2012.

L'acconto del versamento

Per i versamenti in acconto della cedolare secca per il 2011, ha effetto il decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 12maggio 2011. L'acconto dovrà essere elargito in un'unica rata entro il 30 novembre 2011, se di importo inferiore ai 257,52 euro, e in due rate, se l'importo è superiore o parai a 257,52 euro.

A partire dal periodo di imposta del 2012, il versamento dell'acconto sulla cedolare secca, sarà pari al 95% dell'imposta che si doveva pagare l'anno prima. Esso dovrà inoltre essere pagato in un'unica rata entro il trenta novembre se di importo inferiore ai 257,52 euro, e in due rate (una del 40% più maggiorazione dello 0,40 %, entro il 6 luglio o 5 agosto – una del 60%, entro il 30 novembre), se l'importo è superiore o parai a 257,52 euro.

Nel secondo caso, la prima rata sarà del 40% e dovrà essere pagata entro il 16 giugno, o entro il 16 luglio con maggiorazione dello 0,40 %; la seconda rata si dovrà poi versare entro il 30 novembre nella misura del 60%. L'imposta verrà poi calcolata a saldo, nel caso in cui l'ammontare non sia superiore ai 51,65 euro.

La cedolare pluriennale

La Cedolare secca con opzione pluriennale prevede la deroga della stessa ogni anno; essa prevede infatti la scelta della durata e delle modalità di revoca del contratto, potendo optare anche per tutta la durata dello stesso. Chi decide per l'opzione pluriennale avrà inoltre la possibilità di una opzione parziale sugli immobili, con l'ulteriore possibilità di optare anche per una sola abitazione, qualora se ne possedesse più di una.

La cedolare secca pluriennale disciplina anche i casi di comproprietà di immobili, offrendo la possibilità ad ogni singolo proprietario di scegliere l'opzione più adatta alle proprie esigenze. Se si sceglie l'opzione pluriennale durante la registrazione del contratto, sarà necessario il modello telematico Siria; se si fa questa scelta a contratto già effettuato, essa dovrà invece avvenire entro lo scadere della data di versamento dell'imposta di registro, utilizzando il modello 69.

Se, infine, tra l'1 gennaio e il 7 aprile, oltre ad avere il contratto, l'acquirente ha già pagato la sua relativa imposta, l'opzione pluriennale dovrà effettuarsi tramite Modello Unico 2012 o 730/2012, della dichiarazione dei redditi. Le quote di acconto da versare nel 2011 sono dell'85 %. L'importo andrà pagata entro il 30 novembre se l'ammontare non è superiore ai 257,52 euro. È possibile anche il versamento in due rate del 40% e del 60%.



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