Acquisto vendita terreni edificabili

La possibilità di edificare su un terreno dipende dalla destinazione prevista per tale area nel piano regolatore generale del Comune in cui è situato.

Le nuove norme (legge Bersani-Visco) hanno stabilito espressamente che un terreno si considera edificabile quando è definito tale dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi (art. 36 comma 2 del d.1. 223/2006).

Il valore di mercato è completamente diverso se il terreno è edificabile o agricolo e sul valore del terreno si applicano le imposte sulla vendita tassata con aliquote diverse in base alla sua destinazione agricola o edificabile.

Si applica l'imposta pari al 18% del prezzo alla vendita di terreni agricoli; l'imposta si riduce all'11% per gli imprenditori agricoli e si abbassa ulteriormente all'1% per i coltivatori diretti. Per i terreni edificabili l'imposta è dell'11%, se a vendere è un'impresa si applica l'Iva nella misura del 20%.

E' dunque importante sapere se un terreno è edificabile o agricolo e stabilire con certezza in quale momento un terreno agricolo diventa edificabile, o viceversa.

Va inoltre detto che l'adozione del piano regolatore assume rilevanza anche ai fini dell'ICI (imposta comunale sugli immobili), perché, dal momento in cui un terreno diventa edificabile, il Comune può richiedere il pagamento dell'ICI sulla base del valore di mercato, e non della rendita.

Per la vendita di terreni edificabili compresi in piani di lottizzazione o particolareggiati (quando l'acquirente si obbliga a costruire entro cinque anni), l'aliquota agevolata dell'1% dell'imposta di registro fino a oggi prevista si applica solo alle aree comprese in un piano particolareggiato e destinato prevalentemente a edilizia residenziale convenzionata, in accordo con le amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione. In tutti gli altri casi, dunque, si paga ora l'aliquota ordinaria dell' 11% (8%+2%+1%).

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